„München wird noch attraktiver“: Interview mit Christian Grabinger, DEMOS

Seit über 48 Jahren ist DEMOS (griechisch für „das Volk“) bereits in und um München etabliert. Wenn es um Bauträger-Projekte in der Region geht, zählt das Unternehmen  zu denjenigen, die mitreden können bei Themen, die Immobilienkäufer in München bewegen. Wir freuen uns deshalb, Ihnen nachfolgend ein Gespräch mit  Christian Grabinger von DEMOS zum Wohnungsmarkt in München präsentieren zu können. Weiterlesen

Betongold: Die Immobilie als Kapitalanlage?

Nach der Bankenkrise 2009 und vor allem ganz aktuell durch der zunehmenden Inflationsgefahren als Folge der Finanzprobleme innerhalb der EU ist die Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld gerückt.

Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierer ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage. Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter: so gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

  • Diversifikation (Streuung) innerhalb der eigenen Vermögensanlage
  • Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt. Wohnraum ist ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung.
  • im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie München, Hamburg, Stuttgart)
  • Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
  • Nachfrage nach zeitgemäßem (und v. a. energieeffizientem) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung zu
  • internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
  • Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  • psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 15 oder 20 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart. Die Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum.

Argumente dagegen:

  • relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  • mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z. B. beim Kündigungsschutz oder bei Umlage von Renovierungskosten)
  • hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z. B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
  • kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Gebäudeanteil)
  • geringe Fungibilität (Handelbarkeit) der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate.
  • hohe Transaktionskosten von bis zu 10 % des Kaufpreises (Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision). Diese müssen erst wieder reinverdient werden: bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft.
  • nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, stagnierende Reallöhne) und in unattraktiven Lagen sogar Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
  • hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden

Einen Überblick über alle aktuellen Neubauvorhaben im Großraum München bietet auch das Immobilien-Portal neubau kompass München.

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Immobilienkauf vs. Autokauf

Laut Umfragen steht bei den meisten Deutschen die eigene Immobilie ganz auf der Liste der Lebensträume und Lebensziele. Mit der eigenen Immobilie verbinden sich positive Attribute wie Sicherheit, Unabhängigkeit, Wertbeständigkeit und Altersvorsorge.

 Dennoch gleicht der Immobilienmarkt für viele Käufer eher einem gefährlichem Haifischbecken als einem harmlosen Goldfisch-Glas. Im Regelfall steht beim Erwerb einer Immobilie ein recht „ahnungsloser“ Privatmann echten Profis wie Bauträgern, Architekten, Bankern und Maklern gegenüber. Laie trifft also auf Experte.

Für den Privatmann ist der Kauf einer Immobilie meist eine einmalige Sache – und zugleich auch die größte private Investition im Leben, die den Käufer oftmals über Jahrzehnte im-mobil macht!  Eine Fehlentscheidung in diesem Bereich kann also schnell den (finanziellen) Ruin bedeuten.

Ein kleiner Vergleich soll dazu dienen, diese Situation zu veranschaulichen: Vergleichen wir den Erwerb einer Immobilie mit dem einer anderen – durchaus kostspieligen – Anschaffung – nämlich mit dem Kauf eines Autos.

Freunde um Rat fragen

Beim Thema „Auto“ kann jeder mitreden. (Fast) alle haben eines. Haben mehrfach in ihrem Leben schon neue und gebrauchte  Autos gekauft und wieder verkauft und meist findet sich im Bekanntenkreis auch ein wirklich „Autoexperte“. Also viele Möglichkeiten schnell und einfach an einen unabhängigen(!) Ratschlag und an eine unkomplizierte Beratung zu kommen!  

Ganz anders bei Immobilien: Selten findet sich im eigenen Umfeld jemand, der schon mehrere eigene Immobilien „hinter sich“ hat und der zudem mit Fachwissen über den lokalen Immobilienmarkt glänzen kann. Meistens stößt man auf viel „Halbwissen“ und wenig echtes Know-How. Gerade wenn es um bautechnische oder juristische Fragestellungen geht. In der Folge muss sich der Immobilien-Interessent auf die „Beratung“ von Experten wie Makler, Bauträger und Finanzierungsberater verlassen, die in erster Linie ihre eigenen Interessen verfolgen – was legitim und verständlich ist  – aber bei Immobilien-Interessenten meist ein „ungutes“ Gefühl hinterlässt.

 Man „kennt“ die Marken

Automarken kennen wir seit unserer Kindheit! Wir sind praktisch mit VW, BMW, Audi, Mercedes, Fiat, Toyota, usw. aufgewachsen. Aber wie ist die Sache auf dem Immobilienmarkt? Gerade im Bereich Wohn-Immobilien gibt es keine bekannten Marken, keine echten Brands – wie die Marketingfachleute sagen. Oder könnten Sie spontan die Namen ein paar größere Bauträger nennen? Und noch dazu deren Positionierung (unteres, mittleres, oberes Kundensegment) und deren Markenversprechen  –  „Freude am Bauen“(?), „Vorsprung durch Bautechnik“(?) – kurz beschreiben? Anders als bei Autos gibt es also im Immobilienbereich keine Marken und Unternehmen, zu denen wir seit Jahren oder gar seit Generationen Vertrauen aufbauen konnten. Man ist bei der Auswahl des richtigen Bauträgers mehr oder weniger auf sich alleine gestellt und muss sich irgendwie auf sein Baugefühl verlassen.

Testberichte und Empfehlungen

Wer sich ein Auto anschaffen möchte, findet in den Medien ein umfassendes Angebot an (meist) unabhängigen Testberichten, Kaufempfehlung, Analysen und Ranglisten. Zahlreiche Autozeitschriften warten auf ihre Leser, es gibt eigene Fernseh- und Radioformate rund um das Auto. Kaum eine Tageszeitung kommt ohne die eigene Auto-Rubrik aus. Noch mehr Informationen hält das Internet bereit: Auf diversen Portalen diskutieren Experten und Laien die Vor- und Nachteile der einzelnen Marken und Modelle und Anzeigenmärkte erlauben uns und einen schnellen Preisvergleich per Mausklick.

Bei Immobilien sieht die Situation anders aus: Haben Sie schon mal etwas von einem Bauträger-Test gelesen? Oder irgendwo einen Vergleich zwischen zwei aktuellen Neubau-Projekten, mit einer konkreten Kaufempfehlung (kaufen, nicht kaufen)? Oder ein Qualitätsranking zwischen den Bauträgern einer bestimmten Region? Der Immobilien-Markt – gerade auch der Markt für Bauträger-Objekte – ist intransparent und recht unübersichtlich.

Soweit also ein kleiner Vergleich zwischen der recht einfachen Wahl des „richtigen“ Autos und den Tücken und Schwierigkeiten der Auswahl der „richtigen“ Immobilie. Eine Situation unter der übrigens alle Marktteilnehmer leiden – nicht nur die Käuferseite! Denn: Wie oft wird eine Entscheidung über den Immobilien-Erwerb aufgrund dieser Unsicherheitsfaktoren unnötig verschoben und hinausgezögert? Und wie oft haben sich Interessenten wohl schon aufgrund dieser Intransparenz frustriert gegen eine eigene Immobilie entschieden (und das Geld lieber in ein neues Auto investiert)?