26. Mai 2020

Postbank Wohnatlas 2020: München und der Umkreis nach wie vor auf Spitzenplätzen

Die Nachfrage nach Wohneigentum in und um München ist unverändert hoch – und sorgt seit Jahren für steigende Immobilienpreise. Doch nicht nur Wohnimmobilien in Bayern werden teurer. Der „Postbank Wohnatlas“, den die Postbank in Verbindung mit dem Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) jährlich veröffentlicht, zeigt in seiner neuesten Ausgabe 2020: Auch die Landkreise Miesbach und Freising belegen unter den teuren Flecken Deutschlands wieder die oberen Plätze. Wir stellen die aktuellen Quadratmeterpreise in München und Umgebung heute vor und beleuchten die wichtigsten Standortfaktoren.

München steht seit Jahren unangefochten an der Spitze der teuren Wohnpflaster, und das hat sich auch im aktuellen „Postbank Wohnatlas“ nicht geändert. Mit 8.079 Euro pro Quadratmeter haben die Kaufpreise für Wohneigentum in der bayerischen Landeshauptstadt nun die 8.000 Euro-„Schallmauer“ durchbrochen. Der Durchschnittspreis stieg damit gegenüber 2018 um 6,19 Prozent. Während 2016 für eine Wohnimmobilie durchschnittlich 6149 Euro/m² bezahlt werden mussten, waren 2017 schon 6789 Euro für den Quadratmeter fällig. 2018 lagen die Durchschnittspreise schon bei 7509 Euro und kletterten im letzten Jahr schließlich noch einmal um 570 Euro/m². Das ist ein Preisanstieg gegenüber 2016 um 31 Prozent – nicht inflationsbereinigt.

Die sieben teuersten Städte in Deutschland 2019 in Euro/m²

München befindet sich seit Jahren in einer Preisspirale, die nur eine Richtung kennt: nach oben. Schuld daran ist nicht nur der hohe Zuzug und die daraus resultierende Nachfrage nach Wohnraum. Es sind auch die knappen freien Bauflächen und die geringen Möglichkeiten nachzuverdichten, die Kaufinteressenten das Leben schwer machen.

Attraktives München: Auch im Speckgürtel ist der Wohnraum rar und teuer

Während heute rund 1,5 Mio. Einwohner in der bayerischen Landeshauptstadt wohnen, soll die Zahl laut den Prognosen der Stadtväter bis 2040 auf rund 1,85 Millionen Einwohner steigen. Viele „alte“ Münchner haben die Stadt vor Jahren Richtung Umland verlassen. Wer jetzt (wieder) in die Stadt ziehen möchte – und das wollen viele –, sieht sich hohen Preisen, zum Teil völlig veränderten Wohnvierteln und viel Konkurrenz bei der Wohnungssuche gegenübergestellt. Familien und solvente Paare bewerben sich zum Teil auf die gleichen Immobilien, und auch Kapitalanleger suchen in München nach Gelegenheiten.

Neubauprojekt Westpark Quartier in München-Sendling. Bild: PRimmo

Was macht Wohnraum in der Metropolregion München für die Menschen so begehrenswert? Für viele ist es die hohe Lebensqualität, die auf dem Mix aus einer starken Wirtschaft, viel Kultur und der Nähe zu den Bergen gründet. München bietet eine hohe Sicherheit, eine Beschaulichkeit, die sich nicht zuletzt in der Biergartenkultur widerspiegelt, und man ist schnell im Fünfseenland, in den Skigebieten oder an der Adria. Mit der TU München und der Ludwig-Maximilians-Universität, beides Elite-Universitäten, sowie mehreren renommierten (Fach-)Hochschulen und der Kunstakademie bietet die Stadt eine Universitätslandschaft, die seinesgleichen sucht. Im Kulturbereich gehören die Theater, Klangkörper und Museen zu den ersten Adressen weltweit. Das lebendige Leben der Stadt wird aktiv von der Münchner Wirtschaft mitgetragen, die sich als Förderer und Sponsor von Wissenschaft, Sport, sozialen Einrichtungen und der Kunst engagiert. Zu den sieben DAX-Unternehmen kommen unzählige Mittelstandsbetriebe und Start-ups: attraktive Arbeitgeber für Fachkräfte aus der ganzen Welt.

Nicht jeder möchte im trendigen Schwabing leben. Darum kommt es zu Ausweichbewegungen an die Stadtgrenzen oder ins Umland. Allein am Münchner Randviertel Allach-Untermenzing und dem benachbarten Karlsfeld (LK Dachau) zeigt sich, dass auch am Stadtrand oder in den Gemeinden im Speckgürtel die Preise für Wohnraum sprichwörtlich durch die Decke gehen. Im Speckgürtel gilt: Je näher an der S-Bahn, desto gefragter und teurer sind die Wohnimmobilien. Es muss nicht immer Freising, Starnberg oder Erding sein. Wer ins Umland ausweichen möchte, um von günstigeren Kaufpreisen zu profitieren, wird bei seiner Immobiliensuche letztendlich Orte in den Fokus nehmen, die hinsichtlich der Verkehrsanbindung nicht so ideal sind. Dort stellt sich aber die Frage, ob Pendler wirklich günstiger fahren – und das im wahrsten Sinne des Wortes. Denn oft benötigen Familien dann ein zweites Auto, um die Wege zum Kindergarten, Arzt, zu den Hobbies oder zum Einkaufen zu bewältigen, und auch die tägliche Fahrt zum Arbeitsplatz nach München ist mit Kosten verbunden. Das Leben vor den Toren Münchens ist wunderschön. Es ist und bleibt aber für viele Pendler ein finanzieller und organisatorischer Spagat. Dass die Immobilien nicht nur in den Vororten Münchens, sondern auch an den Orten, die gut an die A8 oder A9 angebunden sind, kostspielig ist, zeigt der Landkreis Miesbach. Dort haben die Quadratmeterpreise inzwischen sogar die von Starnberg überholt.

Die teuersten Landkreise Deutschlands

Deutschlands zehn teuerste Landkreise sind fast vollkommen in bayerischer Hand. Die Ausnahme und gleichzeitig den teuersten Flecken Deutschlands bildet der Landkreis Nordfriesland. Dazu gehören beliebte Ferienorte wie St. Peter Ording und Inseln Sylt, Föhr und Amrum. 2019 bezahlten Käufer dort für den Quadratmeter Wohneigentum im Mittel 6.452 Euro. Ebenfalls über der 6.000 Euro-Marke liegen die mittleren Kaufpreise für Wohnimmobilien in Miesbach (6.127 Euro/m²), Starnberg (6.080 Euro/m²) und dem Landkreis München (6.043 Euro/m²).

Wenn ich den See seh‘, brauch ich kein Meer mehr

Wer sich nun fragt, „wo liegt Miesbach und warum ist der Landkreis so teuer“, erkennt mit einem Blick auf die Landkarte, warum: Miesbach ist der Landkreis, wo teure Pflaster wie Bad Wiessee, Rottach-Egern, der Tegernsee und der Schliersee angesiedelt sind. Wohnen am Wasser mit direktem Seezugang ist hier keine Seltenheit – aber diesen Luxus muss man natürlich auch mit bezahlen.

Einer der schönsten Flecken Bayerns: Tegernsee. Bild: pixabay

Die Nachfrage nach Baugrundstücken und Häusern ist in und um Miesbach, ungeachtet der hohen Preise, seit Jahren hoch. Malerische Wohnorte mit wunderschönem See- und Hangpanorama, die Nähe zu München und die gute Anbindung daran sowie das gesunde Klima machen gerade die Orte rund um die Seen zum Place to be. Viele solvente Münchner haben sich hier niedergelassen oder sind in der Region auf der Suche. Denn auch wenn die Kaufpreise im Landkreis auf einem hohen Niveau angekommen sind, liegen sie immer noch niedriger als in München. Dazu kommt das unvergleichliche Ambiente. Die Crux: Da kaum freie Flächen zur Verfügung stehen, wird wenig gebaut. Gerade mal 390 Wohneinheiten pro Jahr entstanden hier in den letzten Jahren. So entsteht ein hoher Nachfrageüberhang. Der Gutachterausschuss des Landkreises beobachtet seit Jahren für alle Gemeinden eine enorme Teuerung der Grundstückspreise – auch bei Bauland ohne Seezugang. Wer ein Grundstück findet, bezahlt häufig Höchstpreise, die nicht mehr viel mit den Bodenrichtwerten zu tun haben. Gerade Grundstücke am See werden zu wahren Liebhaberpreisen verkauft. Zu einem Betrag von unter 2.000 Euro/m² wechselt am See kein Grundstück mehr den Eigentümer. Häuser in exponierten See- und Hanglagen erscheinen erst gar nicht öffentlich auf dem Markt. In solchen Premiumlagen sind hier Preise von 3, 5 Mio. Euro bis 7 Mio. Euro für ein Haus keine Seltenheit. Nicht nur das Maklerunternehmen Engel und Völkers berichtet aber auch von Liebhaberpreisen von bis zu 16 Mio. Euro, die so mancher in der Region für Premium-Immobilien bezahlt hat. Die HypoVereinsbank beobachtet am Schliersee im Segment Einfamilienhaus Preise ab 780.000 Euro, in Tegernsee ab 1 Mio. Euro. Hausham ist mit Preisen ab 750.000 Euro aktuell am günstigsten.

Gerade ältere Menschen, die über Jahre in der Region rund um den Tegernsee eine Ferienwohnung besaßen, möchten ihren Ruhestand am See verbringen. Am liebsten in einer Wohnung mit rund 150 bis 200 m² Wohnfläche. Ein Blick auf die Quadratmeterpreise zeigt: ein kostspieliger Wunsch, der schnell 1 bis 2 Mio. Euro fordert. Denn auch und gerade die Kaufpreise für Eigentumswohnungen spiegeln die explodierenden Grundstückspreise und die hohe Nachfrage wider. Und noch ein Faktor kommt hinzu: Neubauobjekte fallen hier oft ausgesprochen exklusiv aus und kosten dementsprechend viel. Da aber bei den Bestandswohnungen nur wenig Angebot herrscht, fallen auch Immobilien aus diesem Segment teuer aus und erreichen in manchen Lagen sogar fast die Preise von Neubauten. Es kommt – wie überall – auf die Wohnlage an. Darum ist die Preisspanne für Eigentumswohnungen in der Region recht weit gedehnt: Im Tegernseer Tal, dazu gehören die Orte Gmund, Kreuth, Bad Wiessee, Tegernsee und Rottach-Egern, reichen die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen aktuell von etwa 5.500 bis rund 16.000 Euro/m², vereinzelt werden laut Engel & Völkers auch bis zu 20.000 Euro/m² aufgerufen – und bezahlt. In den anderen Orten werden die Wohnungen schon günstiger. Dort fordert und bekommt man Quadratmeterpreise von 4.500 bis 6.600 Euro. Grundsätzlich gilt: Je weiter weg von einem der Seen, desto erschwinglicher ist eine Immobilie im Landkreis Miesbach. PS: Wussten Sie eigentlich, dass Miesbach ein berühmtes Zuchtzentrum für das Oberbayerisches Alpenfleckvieh ist? Wer hier sein Domizil wählt, hat unter Umständen wunderschöne rotbunte Kühe als Nachbarn – gestern wie heute sind die Tiere ein wichtiger Wirtschaftsfaktor in der Region. Ihre Kuhglocken hören viele „Zugezogene“ aber nicht so gern.

Freising: Die Domstadt mit dem Flughafen-Faktor

Der Landkreis Freising liegt mit durchschnittlich 4.949 Euro für den Quadratmeter Wohnraum zwar deutlich unter den Preisen von München oder Miesbach, bildet aber mit Nordfriesland den Spitzenreiter unter den Landkreisen mit den steilsten Preisanstiegen innerhalb eines Jahres: In der Domstadt legten die durchschnittlichen Kaufpreise gegenüber 2018 um 10,99 Prozent zu.

Freising. Bild: pixabay

Die Freisinger lieben ihre Stadt und bleiben ihr, wenn sie eigene Familien gründen, häufig treu. Ein malerischer Stadtkern, der berühmte Domberg und eine hervorragende, familienfreundliche Infrastruktur mit guten Schulen, einer vielseitigen Gastronomie und Einkaufslandschaft sowie einer ausgezeichneten medizinischen Versorgung machen Freising für viele Menschen zum Anziehungspunkt. Dazu kommt der nahe Münchner Flughafen: Er ist der wichtigste Arbeitgeber der Freisinger. Viele Einwohner pendeln aber auch nach Landshut, Regensburg oder München.

Man lebt gut versorgt. Aber eines fehlt in Freising: Bauland. Die Nachfrage nach Grundstücken, aber auch nach Doppel- und Einfamilienhäusern ist enorm und beflügelt zunehmend die Preise. Die nun folgenden Preise und Preisspannen stammen aus dem „Wohnimmobilien Marktbericht Freising Stadt und Landkreise“ der HypoVereinsbank von Januar 2020.

Neubauprojekt in Freising: Das Freisinger. Bild: PROJECT Immobilien Niederlassung München

Die Preisspannen für den Quadratmeter Grundstück liegen heute bei 600 bis 1.700 Euro im Landkreis – je näher am rund 35 km entfernt liegenden München, desto teurer. In der Stadt Freising werden schon 1.200 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter verlangt. Die verhaltene Bautätigkeit ist die natürliche Folge des geringen Angebots: Nur 168 Wohneinheiten wurden in der Stadt Freising im Jahr 2018 fertiggestellt, und auch der Landkreis kann in dem Jahr nur mit fertigen 696 Einheiten aufwarten. Die Bautätigkeit wird der Nachfrage weiterhin schwer hinterherhängen. Der Grundstücksmarkt für Wohnimmobilien von Freising hat viel mit dem Münchens gemein: Er gilt als so gut wie leergefegt.

Eigentumswohnungen im Erstverkauf werden in den sehr guten Lagen in der Stadt Freising zu Preisen von 7.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter verkauft, auch in guten Lagen werden noch 6.400 bis 7.200 Euro aufgerufen. Eching, Hallbergmoos, Neufahrn und Moosburg sind da mit 4.300 bis 6.700 Euro für den Wohnquadratmeter schon günstiger. Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Freising Stadt zu Preisen von 900 bis 1.400 Euro/m² verkauft. Im Landkreis ist die Spanne weiter gefasst: 530 bis 1.200 Euro/m² werden hier fällig.

Wo auch immer Sie auf Immobiliensuche gehen, es lohnt sich, die Markttendenzen im Blick zu haben und sich auch die Prognosen genauer anzusehen. Wir werden für Sie weiterhin die Trends und Perspektiven am deutschen Immobilienmarkt beobachten und Sie stets auf dem Laufenden halten. Denn eins ist sicher: Immobilienzahlen sind immer wieder spannend und immer wieder mal für eine Überraschung gut. Auf der Website der Postbank finden Sie noch weitere Informationen zu den Ergebnissen der Studie „Postbank Wohnatlas 2020“, und auch die offizielle Pressemitteilung befindet sich im Netz.

Viel Spaß beim Stöbern und bei der Immobiliensuche!

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Titelbild: pixabay