„München wird noch attraktiver“: Interview mit Christian Grabinger, DEMOS

Seit über 48 Jahren ist DEMOS (griechisch für „das Volk“) bereits in und um München etabliert. Wenn es um Bauträger-Projekte in der Region geht, zählt das Unternehmen  zu denjenigen, die mitreden können bei Themen, die Immobilienkäufer in München bewegen. Wir freuen uns deshalb, Ihnen nachfolgend ein Gespräch mit  Christian Grabinger von DEMOS zum Wohnungsmarkt in München präsentieren zu können.

In den großen Städten Deutschlands sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Einige Beobachter sprechen bereits von einer Preisblase. Zu Recht?

Christian Grabinger: Ich will nicht für den gesamtdeutschen Markt sprechen, sondern für den Münchner Markt. In München ist keinerlei Blasenbildung am Immobilienmarkt zu beobachten. Wir stellen weder fest, dass spekulative Käufe getätigt werden, noch spekulative Verkäufe. Wir haben es nur mit Interessenten zu tun, die mittel- bis langfristig denken und handeln. Die gestiegenen Preise sind  einerseits der höheren Nachfrage geschuldet, andererseits aber auch der Entwicklung bei den Grundstücks- und Baukosten.

Gibt es bei den hiesigen Immobilienpreisen auch so etwas wie einen Nachholbedarf?

Grabinger: Mit Sicherheit, die Preise haben sich fast eineinhalb Dekaden lang weitgehend seitwärts bewegt. Dabei wurden im Laufe dieses Zeitraums in die Gestehungskosten mehr Geld aufgewendet als in anderen europäischen Ländern, etwa auf Grund höherer gesetzlicher Auflagen, zum Beispiel im Bereich energetischer Einsparung, aber auch in deutlich bessere Ausstattung. So waren vor 15 Jahren durchaus noch Teppichböden und normale Radiatorenheizung Ausstattungsstandard, während heute nahezu durchgängig Fußbodenheizung  und Parkettböden selbstverständlich sind. Die damit verbundenen hohen Mehraufwendungen müssen sich natürlich  auch im Verkaufspreis widerspiegeln. Das wurde durch die jüngere Marktentwicklung begünstigt. In München hinkten die Preise im internationalen Vergleich gewaltig hinterher. Ausländische Interessenten nehmen uns nach wie vor als sehr preisgünstig wahr und kaufen deshalb sehr gerne hier in München.

Man hört öfter, dass in Deutschland eine Flucht in Sachwerte im Gange ist. Viele Menschen befürchten, dass die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank über kurz oder lang zu Inflation führt. Neben Gold sind Immobilien klassische Sachwerte. Glauben Sie, dass dieser Trend noch zunimmt?

Grabinger:  Im Moment spielt das Thema Inflation keine große Rolle. Der Beweggrund, warum die Menschen Immobilien kaufen, ist ein anderer. Es gibt kaum noch Möglichkeiten, sein Geld inflationssicher zu investieren.  Natürlich gibt es Anlagen, die eine hohe Rendite versprechen, die sind aber auch mit entsprechend höheren Risiken behaftet. Damit geraten Sachwerte wie  Aktien und Immobilien ins Blickfeld der Anleger. Aktien genießen in Deutschland bei Privatanlegern keinen guten Ruf, mitunter extreme Schwankungen schrecken die meisten Leute ab. Demgegenüber können Immobilien mit einem hohen Maß an Sicherheit und Renditen von 2,5 bis drei Prozent punkten.

Neubauprojekt Perlacher Grün in München-Altperlach. Foto: DEMOS

Neubauprojekt Perlacher Grün in München-Altperlach. Foto: DEMOS

Können diejenigen, die in München eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, mit weiter steigenden Preisen rechnen?

Grabinger: Ja, die Immobilienpreise werden aus mehreren Gründen weiter steigen. Wir beobachten im Grundstückseinkauf, dass die Preise in diesem Bereich nach wie vor anziehen. Inzwischen beträgt der Anteil des Grundstückspreises im Neubau über 40 Prozent, während er vor zwei, drei Jahren noch bei 30 bis 35 Prozent lag. Hinzu kommt, dass beispielsweise  am  1. Januar 2016 eine weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung in Kraft tritt, die wiederrum zu einer Kostensteigerung führt, die sich in den Verkaufspreisen niederschlägt. Das Thema Mindestlohn dürfen wir ebenfalls nicht vergessen. All das treibt die Kosten und damit die Immobilienpreise im Neubau nach oben – und der Gebrauchtimmobilienmarkt zieht nach.

Die DEMOS baut aktuell in Altperlach die Wohnanlage „Perlacher Grün“. Was macht dieses Objekt attraktiv?

Grabinger: Zum einen die Lage im Südosten von München, mit sehr viel Grün in der Umgebung, hervorragender Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Man ist schnell in der Innenstadt, die Berge sind nicht weit entfernt, es gibt jede Menge Freizeitangebote. Was Altperlach besonders attraktiv macht ist die Tatsache, dass es sich um ein organisch gewachsenes Wohnumfeld handelt mit teilweise noch ländlichen Strukturen. Das alles macht die Wohnlage für die Bewohner sehr lebenswert.

Wo liegt denn für die Käufer der Mehrwert des Objekts?

Grabinger: Der Mehrwert liegt vor allem darin, dass wir mit der Anlage 133 Wohnungen anbieten, die ganz individuelle Wohnwünsche erfüllen. Die Palette reicht von Einzimmer-Appartments bis zu Fünf-Zimmer-Wohnungen. Das gibt uns die Möglichkeit, den gesamten Markt zu bedienen. Nicht nur das Äußere der Gebäude ist sehr ansprechend, sondern auch das „Innenleben“, mit sehr gelungenen Grundrissen. Wir sind sehr stolz darauf, dass wir uns zusammen mit unserem Architekturbüro Honigmann, Will & Partner sehr viel Zeit genommen haben, insbesondere auch die inneren Werte des Objekts gut zu planen.

Was sind  die absoluten Sahnehäubchen des Objekts?

Grabinger: Wie bereits erwähnt, die Wohnungen an sich, mit ihrer gehobenen hochwertigen Ausstattung. Parkettböden in allen Wohnräumen, Fußbodenheizung, erhöhte Raumhöhen, Rollläden an allen Fenstern, Duschabtrennungen – das sind schon Dinge, die man neben der hervorragenden Lage als Sahnehäubchen bezeichnen kann.

Wie wird sich der Wohnstandort Altperlach weiterentwickeln?

Grabinger: Für Altperlach gilt, was für München insgesamt gilt: Die Stadt befindet sich in einer atemberaubenden Entwicklung. Das Preisgefüge geht nach oben, die Infrastruktur wird ausgebaut, die Stadt achtet darauf, dass die Nahversorgung innerhalb der Wohngebiete gesichert wird, Altbauten werden saniert, es gibt sehr hochwertige Neubauten. Ob Altperlach, Schwabing oder das Glockenbachviertel, vieles hat sich in den vergangenen Jahren positiv verändert. München wird insgesamt noch attraktiver.

Wollen Sie mit dem Objekt „Perlacher Grün“ bestimmte Zielgruppen besonders ansprechen?

Grabinger: Nein, wir richten uns an den gesamten Markt, wir wollen Einzimmer-Appartments verkaufen, aber ebenso „Domizile“ bis hin zu Fünf-Zimmer-Wohnungen, die sich natürlich tendenziell eher an Familien richten. Die Einzimmer-Appartments sind für Interessenten geeignet, die nicht mehr so viel Wohnraum benötigen, weil sie alleine leben. Zwei-Zimmer-Wohnungen von 40 bis 60 qm sprechen Singles an, aber auch junge Paare, oder die Generation 55 + deren Kinder aus dem Hause sind. Oft wollen diese Paare eine kleinere, gut funktionierende, aber dennoch hochwertige Wohnung. All diese Menschen werden mit unserer Wohnanlage angesprochen. Schon in der Vergangenheit haben wir mit diesem Konzept sehr gute Erfahrungen gemacht. Nur so erreicht man in einer Wohnanlage eine gesunde Mischung.

Können Sie schon etwas zur Nachfrage nach den Wohnungen sagen?

Grabinger: In den vergangenen vier Wochen haben wir bereits 21 Wohnungen reserviert und sind mit weiteren Interessenten im Gespräch. Wir gehen davon aus, dass wir, nachdem wir jetzt die Grundlagen-Urkunden vorbereiten und in rund 14 Tagen beurkundungsfähig sind, die Reservierungen abarbeiten und bis dahin sogar neue haben werden. Insofern sind wir überaus zufrieden.

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