Das neubau kompass Interview zum Neubauprojekt „Brennerpark 4“

In unserer Interviewreihe zu aktuellen Neubauprojekten in München sprachen wir mit Jürgen Blum, geschäftsführender Gesellschafter der Terrafinanz GmbH & Co. KG über den Standort Sendling, technische Standards und die Nachfrage nach Neubau-Immobilien in München.

Jürgen Blum, Terrafinanz

Jürgen Blum, Terrafinanz

Aktuell realisiert der Bauträger gemeinsam mit der Baywobau in Mittersendling den 4. Bauabschnitt des Neubauprojektes „Brennerpark 4„.

 
Herr Blum, zu ihrem aktuellen Neubauprojekt „Brennerpark“ in Kooperation mit der Baywobau gibt es ja spannende Neuigkeiten: Nach der Fertigstellung und Vermarktung der Brennerpark Bauabschnitte, geht nun „Brennerpark 4“ mit Doppelhaushälften und Reihenhäusern an den Start. Wen haben Sie im Visier und was zeichnet die Häuser aus?

Jürgen Blum: Mit der Errichtung von Doppelhäusern und Dreispänner- Reihenhäusern wird ein städtebaulich sinnvoller Übergang zwischen den bestehenden Eigenheimen im Westen und unserem Bauvorhaben „Brennerpark“ geschaffen.

Grundsätzlich sind Eigenheime innerhalb der Stadtgrenze München, und insbesondere in begehrten Lagen, zu denen Sendling eindeutig gehört, auf Grund des teuren Baugrundes für einen Bauträger nur schwer darstellbar. Eine kompakt aber sinnvoll geschnittene Eigentumswohnung ist immer die bessere Lösung, da der deutlich niedrigere Kaufpreis auf eine breitere Nachfrage trifft. Daher ist das Angebot an Häusern innerhalb der Stadtgrenze auch sehr gering.

Wir haben den Käufer im Visier, der die Vorzüge des Volleigentums gegenüber einem Gemeinschaftseigentum schätzt, einen Garten liebt und doch auf allen räumlichen, kulturellen und verkehrstechnischen Luxus einer Großstadt nicht verzichten will.

Entsprechend zeichnen sich die Häuser durch moderne städtische Architektur, mit zusätzlichen Terrassen und Balkonen aus. Neben dem Garten wird die Erschließungsstraße, welche ausschließlich den Anwohnern zur Verfügung steht, und die ausgezeichnete Versorgung mit Kinderbetreuungseinrichtungen und Schulen  für kinderreiche Familien hohe Anziehungskräfte entfalten.

Welche neuen technischen Standards sind bei den Käufern mittlerweile „Must-haves“? Wann wird eine Wunschausstattung zum Standard?

Jürgen Blum: Natürlich entwickelt sich der technische Standard im Wohnungsbau weiter und weckt auch Begehrlichkeiten beim Käufer. Die Fußbodenheizung, der hochwertige Parkett- oder Natursteinboden, die bodengleiche Dusche mit Unterputzarmaturen, die zentral und elektrisch bedienbaren Rollläden und vieles mehr werden natürlich von den Käufern als „Must-haves“ angesehen.

Nur leider grenzt der Gesamtpreis, den die Käufer in der Lage sind zu bezahlen, die Ausweitung von derartigen technischen Verbesserungen ein. Der Wohnungsbau ist nämlich von Seiten des Gesetzgebers schon dadurch einer erblichen Kostensteigerung ausgesetzt, dass eine regelmäßige Anhebung des technischen Standards insbesondere im Brandschutz, Lärmschutz und der energetischen Dämmung erfolgt. Und das, obwohl bei jeder Anhebung die Kosten höher und der Nutzen kleiner wird. So bleibt jeder zusätzliche Wunsch nach den „Must-haves“ immer auch einem Finanzierungsvorbehalt geschuldet.

Sendling im Umbruch

Sendling befindet sich im Umbruch: Von ehemals ausgedehnten Industriegebieten zu immer mehr attraktiven Wohngegenden. Wie sehen Sie die Entwicklung von Sendling in den nächsten Jahren?

Jürgen Blum: Sie haben recht, Sendling wurde lange Jahre als ein relativ unattraktiver Industriestandort angesehen, obwohl deren alteingesessenen Bewohner schon immer die Nähe zur Münchner Innenstadt und die sehr gute Verkehrserschließung zu schätzen wussten.

Der Wegzug von Siemens und die darauf einsetzende Diskussion bezüglich der Höhenentwicklung zukünftiger Bebauung, haben das mediale und wohnungsbauliche Interesse auf Sendling gerichtet. Seitdem sind viele Industriebrachen verschwunden und durch sehr schöne Wohngebiete ersetzt worden. Da noch genügend Wohnraumpotential in Sendling vorhanden ist wird auch das Angebot an Wohnungen in Sendling steigen und dadurch die Attraktivität des Standorts weiter verbessern. Sendling wird sich sehr zu seinen Gunsten entwickeln.

Immobilienblase in München?

Der Nachfrage-Boom an Wohneigentum in München ist weiterhin ungebremst hoch. Kaufinteressenten kommen nicht nur aus den Reihen der Kapitalanleger. Wie schätzen Sie die nächsten Jahre ein?

Jürgen Blum: Das Wort „Nachfrage-Boom“ klingt für mich immer ein bisschen nach Blasenbildung, überteuerten Preisen oder einem potentiellen Risiko.

Diese Risiken gilt es natürlich zu beachten. Bei der Analyse, woher die Nachfrage und die Entscheidung für den Kauf von Wohneigentum herkommt, gilt es jedoch zuerst nach fundamentalen Daten zu fragen, um zu erkennen wieviel emotionale oder spekulative Elemente in den Entscheidungen stecken, die dann möglicherweise für eine Blasenbildung ursächlich sein können. Fakt ist:

Die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte in München steigen unaufhaltsam. Die Einkommensentwicklung des letzten Jahrzehnts war höher als die Preissteigerung von Wohnraum. Mussten 2003 bundesweit in etwa das 7,85fache des Jahresnettoeinkommens für den Erwerb einer Eigentumswohnung aufgewendet werden, so ist dieser Faktor derzeit auf das 7,75 fache gesunken. In München ist dieser Faktor zwar höher, wird aber durch die Vorteile einer Großstadt ausgeglichen.

Interessante Renditen für Kapitalanleger

Das niedrige und wohl noch längere Zeit anhaltende  Zinsniveau führt zu dem angenehmen Effekt, dass trotz hoher Kaufpreise der Zeitraum, der für die Tilgung von Finanzierungsdarlehen benötigt wird, kürzer ist als vor Jahren und somit der Erwerber früher den vollen Wert der Immobilie genießt und für den Ruhestand mehr Vermögen schaffen kann.

Ich glaube daher, dass nicht nur der Kapitalanleger heute und zukünftig interessante Renditen erwirtschaften kann, sondern auch der Eigennutzer einen sinnvollen Beitrag für die eigene Altersversorgung durch Eigentumserwerb leisten kann. Dieser Trend wird länger anhalten, da die knappe Verfügbarkeit von baureifen Grundstücken ein quantitatives Ansteigen des Angebots an Wohnraum verhindern wird.

Vielen Dank für das Gespräch!

Aktuelle Neubauprojekte der Terrafinanz GmbH & Co. KG

Neubau-Immobilien im Großraum München und bundesweit finden Sie auf dem neubau kompass.