Inflation: Die Wohn-Immobilie als gute Kapitalanlage?

Die Wirtschaft in Deutschland boomt. Die Arbeitslosenzahlen gehen zurück. Die Finanzprobleme von Griechenland, Portugal oder Spanien scheinen hingegen immer weniger beherrschbar. Auch das Haushaltsproblem in den USA ist wohl nur vorerst gelöst. Ein Thema in den Medien rückt immer mehr in den Vordergrund: Inflation, also die stetige Verringerung der Kaufkraft des Gelds. Die offiziellen Statistiken weisen Raten zwischen 2,0 und 2,5 Prozent aus. Die sog. gefühlte Inflation liegt wohl eher im Bereich zwischen 5% und 7% – was jeder bestätigen kann, der regelmäßig zum Einkaufen geht oder einen genaueren Blick auf seine Nebenkostenabrechnungen wirft. Als Schutz vor Inflation wird landauf, landab vor allem eine Anlageform empfohlen: Immobilien.

Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage. Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es zahlreiche Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen. Werfen wir deshalb einen genaueren Blick auf das Pro und Contra von Immobilien als Kapitalanlage.

Argumente dafür:

  1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage (Grundsatz: Nicht alle Eier in ein Nest!)
  2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
  3. Im Regelfall Wertstabilität: zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart), siehe hierzu auch die aktuellen Prognosen bis 2025
  4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten (Grundgedanke: Wenn die Kaufkraft um 5% sinkt, nimmt der Wert der Immobilie im gleichen Maße zu).
  5. Nachfrage nach zeitgemäßen und v.a. energieeffizienten Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
  6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Immobilien-Preisniveau im Vergleich zu europäischen Großräumen wie London oder Paris oder US-Städten wie  New York City oder Boston.
  7. Immobilie kann (im Alter) selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 15 oder 20 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

  1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten) führt im Einzfall zu Kostenrisiken
  3. hohe laufende Kosten, die nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Rechts- und Steuerberatung)
  4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
  5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie zum „Markpreis“ dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
  6. hohe Transaktionskosten bei Erwerb und Verkauf (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden: bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
  7. nur geringe Chancen auf echte Wertsteigerungen über der Inflationsrate (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne). In unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit und damit Totalverlust)
  8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden (aktuelles Beispiel: umfangreiche Zensus-Fragebögen für alle Immobilien-Eigentümer)