„Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung“ – wirklich?

Unter dem Titel „Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung“ geht die WirtschaftsWoche in ihrer aktuellen Ausgabe (29/2008, S. 90 ff.) der Frage nach, ob sich der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie „rechnet“.
Befragt man zu diesem Thema Bausparkassen, Makler oder Bauträger, so bekommt man eigentlich immer die selbe Antwort: „Ja, die eigene Immobilien rechnet sich selbstverständlich! Der Kauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Investition, langfristig immer günstiger als Mieten. Und darüber hinaus die perfekte Altervorsorge.“
Diese pauschale Antwort ist wohl genauso falsch, wie die Musterrechnungen der WirtschaftsWoche: Diese kommen nämlich zu dem Ergebnis, dass Mieten IMMER besser ist als Kaufen. Der Kauf einer eigenen Immobilie sich also unter keinen Umständen rechne.

Unter verschiedenen Annahmen stellt die WirtschaftsWoche einige Musterrechnungen dar und macht eine Kalkulation über 50(!) Jahre auf (viele Immobilien-Käufer sind da wohl schon längst tot, das aber nur nebenbei bemerkt). So ergibt sich nach dieser Beispiel-Rechnung ein Gesamtvermögen eines Käufers einer Eigentumswohnung in Frankfurt nach 50 Jahren in Höhe von EUR 980.000. Bei einer Miete derselben Wohnung aber ein Endvermögen von EUR 2,9 Millionen. Der Käufer „verschenke“ gegenüber dem Mieter also knapp zwei Millionen Euro…

Dass das ganze eher unter der Rubrik „Milchmädchenrechnung“ abzuhaken ist, ist schon alleine daran zu erkennen, dass in der Berechnung von einer allgemeinen Preis- und Lohnsteigerung von 2% p.a. ausgegangen wird, die Mietersteigerungen allerdings nur mit 0,8% p.a. angesetzt wird und die Wertsteigerung der Immobilie in Frankfurter-City-Lage mit 0% (also real ein jährlicher Wertverlust ) in die Rechung einfließt. Über den sehr lange Zeitraum von 50 Jahren ergibt sich hierbei mathematisch natürlich ein starkes Auseinanderdriften der Zahlreihen (Zinseszins-Effekt). Im Ergebnis hat dies den realitätsfernen Effekt, dass der Eigentümer nach 50 Jahren (trotz regelmäßiger Instandhaltung) eine fast wertlose Immobilie hätte, der Mieter nach 50 Jahren aber – im Vergleich zu seinem gestiegenen Einkommen – die Miete aus der Portokasse zahlen könnte.

Aus meiner Sicht eine genau so unseriöse Berechnung, wie die (fast) immer geschönten Musterrechnungen von Banken und Maklern mit denen, die denen dem Kunden eine Immobilien-Investition schmackhaft gemacht werden soll.

Siehe zu diesem Thema auch meinen Blog-Beitrag „8 Argumente für und gegen eine Immobilie als Kapital-Anlage“ und den Gast-Beitrag des Londoner Immobilien-Experten Rolf Elgeti „Warum kaufen besser ist als mieten“.