Die Wohn-Immobilie als Kapitalanlage: 8 Argumente dafür, 8 Argumente dagegen

In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

  1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
  2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
  3. Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
  4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
  5. Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
  6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
  7. Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

  1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
  3. hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
  4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
  5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
  6. hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
  7. nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
  8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden