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Artikel getaggt mit ‘kapitalanlage’

Aug 2

Inflation: Die Wohn-Immobilie als gute Kapitalanlage?

Die Wirtschaft in Deutschland boomt. Die Arbeitslosenzahlen gehen zurück. Die Finanzprobleme von Griechenland, Portugal oder Spanien scheinen hingegen immer weniger beherrschbar. Auch das Haushaltsproblem in den USA ist wohl nur vorerst gelöst. Ein Thema in den Medien rückt immer mehr in den Vordergrund: Inflation, also die stetige Verringerung der Kaufkraft des Gelds. Die offiziellen Statistiken weisen Raten zwischen 2,0 und 2,5 Prozent aus. Die sog. gefühlte Inflation liegt wohl eher im Bereich zwischen 5% und 7% – was jeder bestätigen kann, der regelmäßig zum Einkaufen geht oder einen genaueren Blick auf seine Nebenkostenabrechnungen wirft. Als Schutz vor Inflation wird landauf, landab vor allem eine Anlageform empfohlen: Immobilien.

Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage. Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es zahlreiche Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen. Werfen wir deshalb einen genaueren Blick auf das Pro und Contra von Immobilien als Kapitalanlage.

Argumente dafür:

  1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage (Grundsatz: Nicht alle Eier in ein Nest!)
  2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
  3. Im Regelfall Wertstabilität: zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart), siehe hierzu auch die aktuellen Prognosen bis 2025
  4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten (Grundgedanke: Wenn die Kaufkraft um 5% sinkt, nimmt der Wert der Immobilie im gleichen Maße zu).
  5. Nachfrage nach zeitgemäßen und v.a. energieeffizienten Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
  6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Immobilien-Preisniveau im Vergleich zu europäischen Großräumen wie London oder Paris oder US-Städten wie  New York City oder Boston.
  7. Immobilie kann (im Alter) selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 15 oder 20 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

  1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten) führt im Einzfall zu Kostenrisiken
  3. hohe laufende Kosten, die nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Rechts- und Steuerberatung)
  4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
  5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie zum “Markpreis” dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
  6. hohe Transaktionskosten bei Erwerb und Verkauf (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden: bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
  7. nur geringe Chancen auf echte Wertsteigerungen über der Inflationsrate (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne). In unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit und damit Totalverlust)
  8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden (aktuelles Beispiel: umfangreiche Zensus-Fragebögen für alle Immobilien-Eigentümer)

Mai 11

Betongold: Die Immobilie als Kapitalanlage?

Nach der Bankenkrise 2009 und vor allem ganz aktuell durch der zunehmenden Inflationsgefahren als Folge der Finanzprobleme innerhalb der EU ist die Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld gerückt.

Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierer ist eine Immobilie natürlich immer eine “gute” Kapitalanlage. Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter: so gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

  • Diversifikation (Streuung) innerhalb der eigenen Vermögensanlage
  • Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt. Wohnraum ist ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung.
  • im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie München, Hamburg, Stuttgart)
  • Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
  • Nachfrage nach zeitgemäßem (und v. a. energieeffizientem) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung zu
  • internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
  • Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  • psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 15 oder 20 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart. Die Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum.

Argumente dagegen:

  • relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  • mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z. B. beim Kündigungsschutz oder bei Umlage von Renovierungskosten)
  • hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z. B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
  • kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Gebäudeanteil)
  • geringe Fungibilität (Handelbarkeit) der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate.
  • hohe Transaktionskosten von bis zu 10 % des Kaufpreises (Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision). Diese müssen erst wieder reinverdient werden: bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft.
  • nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, stagnierende Reallöhne) und in unattraktiven Lagen sogar Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
  • hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden

Einen Überblick über alle aktuellen Neubauvorhaben im Großraum München bietet auch das Immobilien-Portal neubau kompass München.

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Jul 15

“Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung” – wirklich?

Unter dem Titel „Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung“ geht die WirtschaftsWoche in ihrer aktuellen Ausgabe (29/2008, S. 90 ff.) der Frage nach, ob sich der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie „rechnet“.
Befragt man zu diesem Thema Bausparkassen, Makler oder Bauträger, so bekommt man eigentlich immer die selbe Antwort: „Ja, die eigene Immobilien rechnet sich selbstverständlich! Der Kauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Investition, langfristig immer günstiger als Mieten. Und darüber hinaus die perfekte Altervorsorge.“
Diese pauschale Antwort ist wohl genauso falsch, wie die Musterrechnungen der WirtschaftsWoche: Diese kommen nämlich zu dem Ergebnis, dass Mieten IMMER besser ist als Kaufen. Der Kauf einer eigenen Immobilie sich also unter keinen Umständen rechne.

Unter verschiedenen Annahmen stellt die WirtschaftsWoche einige Musterrechnungen dar und macht eine Kalkulation über 50(!) Jahre auf (viele Immobilien-Käufer sind da wohl schon längst tot, das aber nur nebenbei bemerkt). So ergibt sich nach dieser Beispiel-Rechnung ein Gesamtvermögen eines Käufers einer Eigentumswohnung in Frankfurt nach 50 Jahren in Höhe von EUR 980.000. Bei einer Miete derselben Wohnung aber ein Endvermögen von EUR 2,9 Millionen. Der Käufer „verschenke” gegenüber dem Mieter also knapp zwei Millionen Euro…

Dass das ganze eher unter der Rubrik „Milchmädchenrechnung“ abzuhaken ist, ist schon alleine daran zu erkennen, dass in der Berechnung von einer allgemeinen Preis- und Lohnsteigerung von 2% p.a. ausgegangen wird, die Mietersteigerungen allerdings nur mit 0,8% p.a. angesetzt wird und die Wertsteigerung der Immobilie in Frankfurter-City-Lage mit 0% (also real ein jährlicher Wertverlust ) in die Rechung einfließt. Über den sehr lange Zeitraum von 50 Jahren ergibt sich hierbei mathematisch natürlich ein starkes Auseinanderdriften der Zahlreihen (Zinseszins-Effekt). Im Ergebnis hat dies den realitätsfernen Effekt, dass der Eigentümer nach 50 Jahren (trotz regelmäßiger Instandhaltung) eine fast wertlose Immobilie hätte, der Mieter nach 50 Jahren aber – im Vergleich zu seinem gestiegenen Einkommen – die Miete aus der Portokasse zahlen könnte.

Aus meiner Sicht eine genau so unseriöse Berechnung, wie die (fast) immer geschönten Musterrechnungen von Banken und Maklern mit denen, die denen dem Kunden eine Immobilien-Investition schmackhaft gemacht werden soll.

Siehe zu diesem Thema auch meinen Blog-Beitrag „8 Argumente für und gegen eine Immobilie als Kapital-Anlage“ und den Gast-Beitrag des Londoner Immobilien-Experten Rolf Elgeti „Warum kaufen besser ist als mieten“.

Mar 25

Die Wohn-Immobilie als Kapitalanlage: 8 Argumente dafür, 8 Argumente dagegen

In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

  1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
  2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
  3. Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
  4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
  5. Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
  6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
  7. Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
  8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

  1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
  2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
  3. hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
  4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
  5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
  6. hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
  7. nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
  8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden
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