24. Februar 2009
Die Medienberichte der letzten Tagen überbieten sich mit einem Wettlauf an schlechten Nachrichten: Opel pleite, der Dax unter 4.000 Punkten, Schleswig-Holstein vor dem Staatsbankrott und ein allgegenwärtiger Norbert Walter spricht von einem wirtschaftlichen Minus von 5% und selbst eine Baumarkmarkt-Kette (Sie wissen schon, die mit „…alles außer Tiernahrung“) schickt Mitarbeiter in Kurzarbeit.
Sind das die Zeiten, in denen man ernsthaft über den Kauf einer Immobilie nachdenkt? Viele Immobilien-Interessenten sind eher zeit eher zögerlich und da die „Abwrackprämie für Alt-Wohnungen“ noch auf sich warten lässt, spüren auch Bauträger und Vermarkter von Neubau-Immobilien natürlich eine entsprechende Kaufzurückhaltung.
Dennoch ist das Umfeld für einen Immobilien-Erwerb nicht unbedingt schlechter geworden, im Gegenteil, die Krise hat durchaus auch ihre guten Seiten:
- Die Zinsen für Hypothekendarlehen sinken weiter: Eine Baufinanzierung über 10 Jahre ist aktuell bei einigen Anbietern wieder unter 4% zu bekommen. Und die Zinsen werden in den nächsten Monaten tendenziell weiter fallen. Man kann also für dieselbe monatliche Belastung eine größere Wohnung finanzieren, bekommt also “mehr Wohnung” für das gleiche Geld.
- Im Gegensatz zu USA, Spanien und auch Großbritannien gibt es in Deutschland keine Immobilienkrise. Der einfache Grund hierfür ist, dass es in Deutschland keine Immobilien-Blase gab, also kann und konnte auch nichts platzen. Wohn-Immobilien in Deutschland erweisen sich – zumindest in Ballungszentren wie München – als wertstabil.
- Aufgrund der Kaufzurückhaltung der letzten Monaten ist die Auswahl an interessanten Neubau-Projekte so groß wie selten: Von Discount bis High-End-Luxus, von „draußen vor Stadt“ bis zu absoluten Innenstadtlagen ist das Angebot vielfältig. Die Immobilien-Datenbank neubaukompass.de listet im Stadtgebiet München zur Zeit 174 Neubauvorhaben im Bereich Wohn-Immobilien.
- Durch die allgemeine Kaufzurückhaltung bei größeren Anschaffungen steigt die Verhandlungsposition von Immobilien-Interessenten gegenüber den Bauträgern. Abschläge auf den Listenpreis oder kostenfreie Extra-Ausstattungen sind also wesentlich besser durchzusetzen als in wirtschaftlichen Boomphasen.
- Einige „Wirtschaftsexperten“ (die Anführungszeichen sind bewusst gewählt, da sich entsprechende Expertenaussagen oftmals als falsch erwiesen haben) gehen von einem Wiedererstarken der Inflation aus. So rechnet Thomas Straubhaar vom Weltwirtschaftsinstitut ab 2010 mit Inflationsraten von 5% bis 10 %. In einem solchen Szenario erweist sich eine (mit langfristig niedrigen Kreditzinsen finanzierte) Immobilie als ideale Anlageform.
Wie heißt es so schön: „Die Zukunft war früher auch mal besser“. Warten wir ab, was die nächsten Monate bringen.
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Verfasst von Florian Huber
25. März 2008
In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.
Argumente dafür:
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Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
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Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
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Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
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Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
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Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
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internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
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Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
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psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum
Argumente dagegen:
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relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
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mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
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hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
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kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
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geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
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hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
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nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
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hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden
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Verfasst von Florian Huber
