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Unter dem Titel „Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung“ geht die WirtschaftsWoche in ihrer aktuellen Ausgabe (29/2008, S. 90 ff.) der Frage nach, ob sich der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie „rechnet“.
Befragt man zu diesem Thema Bausparkassen, Makler oder Bauträger, so bekommt man eigentlich immer die selbe Antwort: „Ja, die eigene Immobilien rechnet sich selbstverständlich! Der Kauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Investition, langfristig immer günstiger als Mieten. Und darüber hinaus die perfekte Altervorsorge.“
Diese pauschale Antwort ist wohl genauso falsch, wie die Musterrechnungen der WirtschaftsWoche: Diese kommen nämlich zu dem Ergebnis, dass Mieten IMMER besser ist als Kaufen. Der Kauf einer eigenen Immobilie sich also unter keinen Umständen rechne.

Unter verschiedenen Annahmen stellt die WirtschaftsWoche einige Musterrechnungen dar und macht eine Kalkulation über 50(!) Jahre auf (viele Immobilien-Käufer sind da wohl schon längst tot, das aber nur nebenbei bemerkt). So ergibt sich nach dieser Beispiel-Rechnung ein Gesamtvermögen eines Käufers einer Eigentumswohnung in Frankfurt nach 50 Jahren in Höhe von EUR 980.000. Bei einer Miete derselben Wohnung aber ein Endvermögen von EUR 2,9 Millionen. Der Käufer „verschenke” gegenüber dem Mieter also knapp zwei Millionen Euro…

Dass das ganze eher unter der Rubrik „Milchmädchenrechnung“ abzuhaken ist, ist schon alleine daran zu erkennen, dass in der Berechnung von einer allgemeinen Preis- und Lohnsteigerung von 2% p.a. ausgegangen wird, die Mietersteigerungen allerdings nur mit 0,8% p.a. angesetzt wird und die Wertsteigerung der Immobilie in Frankfurter-City-Lage mit 0% (also real ein jährlicher Wertverlust ) in die Rechung einfließt. Über den sehr lange Zeitraum von 50 Jahren ergibt sich hierbei mathematisch natürlich ein starkes Auseinanderdriften der Zahlreihen (Zinseszins-Effekt). Im Ergebnis hat dies den realitätsfernen Effekt, dass der Eigentümer nach 50 Jahren (trotz regelmäßiger Instandhaltung) eine fast wertlose Immobilie hätte, der Mieter nach 50 Jahren aber – im Vergleich zu seinem gestiegenen Einkommen – die Miete aus der Portokasse zahlen könnte.

Aus meiner Sicht eine genau so unseriöse Berechnung, wie die (fast) immer geschönten Musterrechnungen von Banken und Maklern mit denen, die denen dem Kunden eine Immobilien-Investition schmackhaft gemacht werden soll.

Siehe zu diesem Thema auch meinen Blog-Beitrag „8 Argumente für und gegen eine Immobilie als Kapital-Anlage“ und den Gast-Beitrag des Londoner Immobilien-Experten Rolf Elgeti „Warum kaufen besser ist als mieten“.

Der kommende Immobilienmarkt in Deutschland - Warum kaufen besser ist als mieten - so der Titel des soeben erschienenen Buchs des Immobilien-Experten Rolf Elgeti.

Rolf Elgeti fasst die Kernthesen seines neuen Buchs in diesem Gastbeitrag zusammen:

In diesem Buch werden viele Thesen aufgestellt und begründet. Einige von ihnen mögen auf den ersten Blick unpopulär, manche auch auf den ersten Blick wenig intuitive sein. Da in Deutschland im allgemeinen eine sehr negative Meinung gegenüber Wohnimmobilien vorherrscht, mag vieles auch überraschend und provokativ klingen.

Zwei Punkte erscheinen mir besonders wichtig im Zusammenhang des deutschen Wohnungsmarktes: Erstens wohnen wir im Durchschnitt viel günstiger, als dies nachhaltig wäre und zweitens verpassen wir als Gesellschaft große Chancen, indem wir bisher keine weit gestreute Wohnungseigentümerkultur aufgebaut haben. Beides wird sich meiner Meinung nach ändern: Das erste wird Schmerzen verursachen, dass zweite Chancen mit sich bringen.

Deutsche Wohnungen sind günstig. Das ergibt sich daraus, dass man sie an vielen Orten für einen Preis kaufen kann, der teilweise deutlich unter ihren Herstellungskosten liegt. Die Wirtschaftsgeschichte lehrt, dass Preise nur sehr selten sehr lange unter diesen Kosten liegen können. Deutscher Wohnraum ist allerdings auch unterbewertet, wenn man die momentanen durchschnittlichen Mieten mit den Finanzierungskosten des Wohnbestandes vergleicht.

Das Dramatische an dieser These ist aus meiner Sicht, dass diese Investitionslogik für deutsche Wohnungen sogar bei dem momentanen Mietniveau greift. Dabei sind diese Mieten eigentlich ebenfalls wirtschaftlich unnatürlich niedrig. Sie rechtfertigen im Durchschnitt jedenfalls keinen Wohnungsneubau und in vielen Lagen noch nicht mal eine Sanierung von bestehenden Wohnraum.

Genauso wie vor einer guten Dekade bei einem Ölpreis von zehn Dollar je Fass nicht in eine neue Förderkapazitäten investiert wurde, weil es sich nicht aus Sicht der Produzenten nicht lohnte, werden jetzt in Deutschland fast keine neuen Wohnungen mehr gebaut, weil sich das aus Sicht der Bauunternehmen einfach nicht rechnet. Das störte bei einem Ölpreis von zehn Dollar kaum jemanden, genauso wie es im Moment niemanden zu beunruhigen scheint, dass in Deutschland so wenig gebaut wird – schließlich ist noch genügend Leerstand vorhanden, allerdings schon längst nicht mehr überall.

Damit die Ölunternehmen wieder in das Erschließen neuer Ölfelder investiert haben, musste der Ölpreis sich etwa vervierfachen und hat sich seitdem noch mehr als verdoppelt. Die Mieten in Deutschland müssen vergleichsweise um „nur“ ca. 50% steigen, bevor sich der Wohnungsbau wieder lohnt. Natürlich kann man nicht ausschließen, dass die Mieten lokal aufgrund von dort nicht befriedigter Nachfrage auch wesentlich mehr steigen können.

Das einzige wirklich ernst zu nehmende Gegenargument, was man diesem Trend entgegenstellen könnte, wäre ein so starker Bevölkerungsrückgang, dass trotz mangelnden Angebots immer noch ein Überschuss an Wohnungen entstehen würde. Diese Sichtweise ist weit verbreitet, allerdings basiert sie nicht auf den Fakten: Trotz mangelnder Bevölkerungsdynamik wächst in den Deutschland die Anzahl der Haushalte, weil aufgrund verschiedener im Buch beschriebener Trends die durchschnittliche Haushaltsgröße fällt. Hinzu kommt, dass selbst wenn dies eine Tages nicht mehr der Fall wäre, es immer noch zu lokalen Wohnungsknappheiten führen sollte, weil es innerhalb von Deutschland eine oft unterschätzte Bevölkerungswanderung gibt – und dies auch nicht nur von Norden nach Süden und von Osten nach Westen, die Realität ist wesentlich komplizierter.

Damit spricht die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland aus meiner Sicht für steigende Mieten und für steigende Wohnungspreise – und aller Voraussicht auch für steigende Preise im Verhältnis zur Miete, was nichts anderes bedeutet, als dass die Wohnungspreise in der nächsten Dekade noch stärker steigen können als die Mieten.

Dies alles kann möglicherweise von weiteren Trends wie einer steigenden Inflation oder einer Verbesserung der Bankprodukte im Immobilienbereich noch verstärkt werden und wie in vielen anderen Ländern auch eine gewisse Eigendynamik dadurch gewinnen, dass sich ein kultureller Wandel vom Mieten zum Kaufen entwickelt.

Die These, dass für viele - wenn auch nicht alle – Menschen das Kaufen von Wohneigentum sinnvoller als das Mieten sein sollte, ist die eine Seite dieser Diskussion um deutsche Immobilien. Der zweite Aspekt ist, dass ein Land, indem es viele Wohnungseigentümer gibt, viele Vorteile genießt.

Als jemand, der diese Dynamik privat und geschäftlich in vielen Ländern beobachten durfte, liegt mir daran, diese Vorteile eines breit gestreuten Wohnungsmarkt auch in die hiesige Diskussion einzubringen, was kein einfaches Unterfangen ist.

Dabei sind die Vorteile, die eine Gesellschaft von Wohnungseigentümern statt Mietern mit sich bringt, nicht nur wirtschaftlicher Natur. So gibt es viele Gründe zu glauben, dass Wohnungsbesitzer eine Demokratie stabilisieren. Auch das Schützen des Kulturgutes, dass in den deutschen Baudenkmälern – und damit sind nicht nur die offiziellen gemeint - enthalten ist, ließe sich ohne privates Kapital kaum realisieren.
Darüber hinaus sind allein die wirtschaftlichen Konsequenzen eines breit gestreuten Wohnungsmarktes beachtlich. Wichtig erscheinen mir neben den offensichtlichen Dingen wie eine Förderung der Baukonjunktur vor allem drei Aspekte. Erstens wird die private Altersvorsorge effizient aufgebaut und teilweise vor Inflationsrisiken geschützt.

Zweitens ergibt sich eine viel bessere Marktsegmentierung in der Wohnungswirtschaft insgesamt, so dass die Wohnungen insgesamt viel besser auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnitten werden und gleichzeitig im Durchschnitt auch billiger hergestellt werden könnten. Drittens wird eine Gesellschaft von Eigentümern statt Mietern insgesamt risikofähiger, weil die Risiken des Wohnungsmarktes von denjenigen getragen werden, die dafür am besten positioniert sind. Das würde in der deutschen Wirtschaft einen Pool von Risikokapital freisetzen, der deutlich sinnvoller in zukünftiges Wachstum investiert werden könnte, zum Beispiel durch Forschung und Ausbildung.

Zusammengefasst verpassen wir meiner Meinung nach in Deutschland viele Chancen dadurch, dass der Wohnungskauf weder so gesellschaftlich akzeptiert noch so politisch gefördert ist wie in anderen Ländern.

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Über den Autor: Rolf Elgeti ist Gründer und Managing Director der Investmentgesellschaft Elgeti Ashdown Advisers Ltd. Vorher war er acht Jahre u. a. bei ABN AMRO als Analyst in London tätig und setzte sich während dieser Zeit intensiv mit dem deutschen Immobilienmarkt auseinander. Er wurde zwei Mal zum besten europäischen Aktienstrategen gewählt. Elgeti hat in Mannheim und Paris Betriebswirtschaftslehre studiert und lebt mit seiner Familie in London.

Der kommende Immobilienmarkt in Deutschland, von Rolf Elgeti, erschienen im Finanzbuch Verlag (März 2008), 250 Seiten, EUR 34,90, ISBN-10: 3898793737 (Buch bestellen bei amazon.de).

An diesem Freitag ist es wieder soweit: Die Immobilien-Messe „Eigentum & Wohnen“ öffnet ihre Pforten. Bis einschließlich Sonntag können sich Immobilien-Interessierte rund um aktuelle Bauträger-Projekte, Finanzierungsfragen und Entwicklungen am Münchener Immobilienmarkt informieren. Die Veranstalter rechnen mit etwa 5.000 Besuchern. Veranstaltungsort ist die „Event-Arena“ auf dem Gelände des Olympia-Parks. Der Eintrittpreis beträgt 7,- Euro für Erwachsene. Einige Bauträger (z.B. JK Wohnbau) haben im Vorfeld „Freikarten“ an Kunden und Interessenten verschickt.

Die Messe öffnet am Freitag um 13.00 Uhr. Erfahrungsgemäß ist der Freitag-Nachmittag der Zeitraum mit dem geringsten Besucher-Andrang. Wer immer es sich einrichten kann, sollte deshalb am Freitag auf die Messe kommen, um sich in Ruhe informieren zu können.

Diesmal sind rund 20 Münchener Bauträger vor Ort, darunter die großen Anbieter wie Baywobau, Bayerische Hausbau, JK Wohnbau, Klaus Gruppe, Infraplan und Pöttinger. Allerdings sind im Großraum München zur Zeit insgesamt rund 60 Bauträger mit mehr als 250 Wohnbau-Projekten aktiv. Entgegen der Behauptung der Veranstalter bildet die Messe damit zwar nicht das „komplette Angebot“ ab, ein Besuch sollte sich aber alle mal lohnen.

Wer an diesem Wochenende keine Zeit kann, sei auf den 17. bis 19. Oktober 2008 verwiesen. Dann findet die nächste Eigentum & Wohnen statt.

In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
3. Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
5. Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
7. Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
3. hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
6. hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
7. nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden

Die heutige Ausgabe des FOCUS bildet den Auftakt zu einer mehrteiligen Serie rund um das Thema “Wohn-Immobilien in Deutschland”. Hierzu hat die FOCUS-Redaktion seit Herbst 2007 rund 800 Immobilien-Makler und sonstige Experten im Rahmen einer umfangreichen Studie befragt. Das Ergebnissen wurden in Form eines Immobilien-Atlas´zusammengefasst: Darin sind für alle deutschen Großstädte Vorhersagen über die zukünftige Entwicklung der Immobilien-Preise in einzelnen Stadtteilen enthalten.

Im 1. Teil der Serie wurden die Großräumen München, Düsseldorf, Bremen und Berlin untersucht. Für die Region München ergibt sich laut der FOCUS-Studie folgendens Bild:

Zu den Top-Vierteln in München (mit Wertsteierungspotential) gehören demnach: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Nypmhenbur, Lehel, Isarvorstadt (insbes. Glockenbach und Gärtnerplatzviertel), Maxvorstadt und Neuhausen. Im Umland von München das Westufer des Starnberger Sees.

Im 2. Teil der Serie werden die Großräume Hamburg, Köln und Freiburg genauer unter die Lupe genommen. Wer nicht das FOCUS Magazin am Kiosk kaufen möchte, kann sich online einzelne Artikel zum Preis von EUR 0,80 herunterladen.

Der Deutsche Immobilienmarkt gewinnt im europäischen Vergleich zunehmend an Attraktivtät. Zu den Verlieren gehört der Großraum London, der in vergangenen Jahren mit starken Wachstumsraten glänzte, nun aber erheblich unter der internationalen Banken- und Finanzkrise leidet.

So das Ergebnis einer heute veröffentlichten der der WP-Gesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI). Mit Hamburg, München, Frankfurt und Berlin erstmals seit 2004 wieder vier deutsche Städte zu den zehn aussichtsreichsten Immobilien-Standorten in Europa (vgl. Beitrag auf Spiegel Online vom 12.3.2008).

Für den privaten Wohnungskäufer sind dies durchaus posititive Signale: so dürfte eine Investion in Wohneigentum in einer den genannten Ballungsräumen relativ sicher, das Risiko eines Wertverlustes eher gering. Anderes sieht es freilich ländlichen Regionen und in weiten Teilen Ostdeutschlands aus.