neubau-muenchen.com

Unter dem Titel „Mieten oder kaufen: Die wahre Rechnung“ geht die WirtschaftsWoche in ihrer aktuellen Ausgabe (29/2008, S. 90 ff.) der Frage nach, ob sich der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie „rechnet“.
Befragt man zu diesem Thema Bausparkassen, Makler oder Bauträger, so bekommt man eigentlich immer die selbe Antwort: „Ja, die eigene Immobilien rechnet sich selbstverständlich! Der Kauf einer Immobilie ist eine sinnvolle Investition, langfristig immer günstiger als Mieten. Und darüber hinaus die perfekte Altervorsorge.“
Diese pauschale Antwort ist wohl genauso falsch, wie die Musterrechnungen der WirtschaftsWoche: Diese kommen nämlich zu dem Ergebnis, dass Mieten IMMER besser ist als Kaufen. Der Kauf einer eigenen Immobilie sich also unter keinen Umständen rechne.

Unter verschiedenen Annahmen stellt die WirtschaftsWoche einige Musterrechnungen dar und macht eine Kalkulation über 50(!) Jahre auf (viele Immobilien-Käufer sind da wohl schon längst tot, das aber nur nebenbei bemerkt). So ergibt sich nach dieser Beispiel-Rechnung ein Gesamtvermögen eines Käufers einer Eigentumswohnung in Frankfurt nach 50 Jahren in Höhe von EUR 980.000. Bei einer Miete derselben Wohnung aber ein Endvermögen von EUR 2,9 Millionen. Der Käufer „verschenke” gegenüber dem Mieter also knapp zwei Millionen Euro…

Dass das ganze eher unter der Rubrik „Milchmädchenrechnung“ abzuhaken ist, ist schon alleine daran zu erkennen, dass in der Berechnung von einer allgemeinen Preis- und Lohnsteigerung von 2% p.a. ausgegangen wird, die Mietersteigerungen allerdings nur mit 0,8% p.a. angesetzt wird und die Wertsteigerung der Immobilie in Frankfurter-City-Lage mit 0% (also real ein jährlicher Wertverlust ) in die Rechung einfließt. Über den sehr lange Zeitraum von 50 Jahren ergibt sich hierbei mathematisch natürlich ein starkes Auseinanderdriften der Zahlreihen (Zinseszins-Effekt). Im Ergebnis hat dies den realitätsfernen Effekt, dass der Eigentümer nach 50 Jahren (trotz regelmäßiger Instandhaltung) eine fast wertlose Immobilie hätte, der Mieter nach 50 Jahren aber – im Vergleich zu seinem gestiegenen Einkommen – die Miete aus der Portokasse zahlen könnte.

Aus meiner Sicht eine genau so unseriöse Berechnung, wie die (fast) immer geschönten Musterrechnungen von Banken und Maklern mit denen, die denen dem Kunden eine Immobilien-Investition schmackhaft gemacht werden soll.

Siehe zu diesem Thema auch meinen Blog-Beitrag „8 Argumente für und gegen eine Immobilie als Kapital-Anlage“ und den Gast-Beitrag des Londoner Immobilien-Experten Rolf Elgeti „Warum kaufen besser ist als mieten“.

Ein Trend auf dem Markt für Neubau-Wohnungen ist unverkennbar: das Angebot wird vielfältiger und differenzierter. Und zwar sowohl in Richtung „Luxus/Premium“ als auch in Richtung „discount/günstig“. Ähnlich wie auf dem Automarkt werden die Wünsche der Kunden immer individueller. Für die 3-Zimmer-Standard-Wohnung in durchschnittlicher Lage und durchschnittlicher Ausstattung sind immer weniger Kunden wirklich zu begeistern. Besonders das Luxus-Segment erlebt derzeit im Großraum München einen regelrechten Boom. Begrenzender Faktor ist hier nicht die Kunden-Nachfrage, sondern die Verfügbarkeit an geeigneten Gründstückslagen, insbesondere im Innenstadt-Bereich von München. Selbst Quadratmeter-Preise jenseits der EUR 7.000 werden problemlos gezahlt – sofern Lage, Architektur und Ausstattung „stimmen“.

Hier eine Übersicht über aktuelle Luxus-Bauträger-Projekte in München:

KS39 - Kaiserstraße 39
Kaiserstraße 39
80803 München-Schwabing
Bauträger: EBRO Immobilien
Anzahl Wohneinheiten: 22
bezugsfertig: Anfang 2009
Preis/m²: EUR 6.481 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

Mehrfamilienhaus Oberföhring
Oberföhringer Straße 89
81925 München-Oberföhring
Bauträger: Rossius
Anzahl Wohneinheiten: 3
bezugsfertig: Ende 2008
Link zum Projekt

Königsplatz Palais
Luisenstr. 22
80333 München-Maxvorstadt
Bauträger: Infraplan
Anzahl Wohneinheiten: 24
bezugsfertig: Ende 2008
Preis/m²: EUR 5.283 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

Ars Vivendi - Die Kunst zu leben
Defreggerstraße 6
81545 München-Harlaching
Bauträger: JK Wohnbau
Anzahl Wohneinheiten: 5
bezugsfertig: Mitte 2009
Preis/m²: EUR 7.272 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

Stadthaus Neuhausen
Jutastraße 6-8
80636 München-Neuhausen
Bauträger: Alva Wohnbau
Anzahl Wohneinheiten: 21
bezugsfertig: Mitte 2009
Preis/m²: EUR 4.650 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

redukt Nymphenburg
Zuccalistraße 16
80369 München-Nymphenburg
Bauträger: Bauwerk
Anzahl Wohneinheiten: 14
bezugsfertig: Ende 2008
Preis/m²: EUR 11.518 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

Gern - Hanfstaenglstraße 15
Hanfstaenglstraße 15
80638 München-Gern
Bauträger: Eurytos
Anzahl Wohneinheiten: 12
bezugsfertig: Ende 2009
Link zum Projekt

Gern 64
Hanebergstraße
80637 München-Gern
Bauträger: Bauwerk
Anzahl Wohneinheiten: -
bezugsfertig: Mitte 2010
Preis/m²: EUR 4.898 (f. Preis-Beispiel)
Link zum Projekt

Ich habe die Rubrik “aktuelle Bauträger-Projekte” um den Stadtteil Nymphenburg ergänzt. Unter dem Verzeichnis der Bauträger in München sind die LS Wohnbau GmbH und die Merkur Bauträger GmbH neu hinzu gekommen. Wenn Sie über Ihre Erfahrungen mit einzelnen Bauträgern etwas berichten möchten, können Sie im Kommentarfeld (am Ende der jeweiligen Seite) einen Eintrag hinterlassen.

An diesem Freitag ist es wieder soweit: Die Immobilien-Messe „Eigentum & Wohnen“ öffnet ihre Pforten. Bis einschließlich Sonntag können sich Immobilien-Interessierte rund um aktuelle Bauträger-Projekte, Finanzierungsfragen und Entwicklungen am Münchener Immobilienmarkt informieren. Die Veranstalter rechnen mit etwa 5.000 Besuchern. Veranstaltungsort ist die „Event-Arena“ auf dem Gelände des Olympia-Parks. Der Eintrittpreis beträgt 7,- Euro für Erwachsene. Einige Bauträger (z.B. JK Wohnbau) haben im Vorfeld „Freikarten“ an Kunden und Interessenten verschickt.

Die Messe öffnet am Freitag um 13.00 Uhr. Erfahrungsgemäß ist der Freitag-Nachmittag der Zeitraum mit dem geringsten Besucher-Andrang. Wer immer es sich einrichten kann, sollte deshalb am Freitag auf die Messe kommen, um sich in Ruhe informieren zu können.

Diesmal sind rund 20 Münchener Bauträger vor Ort, darunter die großen Anbieter wie Baywobau, Bayerische Hausbau, JK Wohnbau, Klaus Gruppe, Infraplan und Pöttinger. Allerdings sind im Großraum München zur Zeit insgesamt rund 60 Bauträger mit mehr als 250 Wohnbau-Projekten aktiv. Entgegen der Behauptung der Veranstalter bildet die Messe damit zwar nicht das „komplette Angebot“ ab, ein Besuch sollte sich aber alle mal lohnen.

Wer an diesem Wochenende keine Zeit kann, sei auf den 17. bis 19. Oktober 2008 verwiesen. Dann findet die nächste Eigentum & Wohnen statt.

“Lieber Tiefgarage als Stuckdecke” - auf diesen einfachen Nenner kann man einen aktuellen Trend am Immobilienmarkt bringen: Immer mehr Käufer (und auch Mieter) bevorzugen Neubauten. Galt noch bis vor wenigen Jahren eine Altbauwohnung mit 3 Meter hohen Decken, echten Stuck an den Wänden und verspielten Sprossenfenstern als das non plus ultra bei vielen Immobiliensuchenden, so zeigt sich hier zunehmend eine Verschiebung der Prioritäten. Insbesondere junge Paare und ältere Menschen wissen die Annehmlichkeiten von Neubau-Objekten zu schätzen: Was nutzt der schönste Stuck, wenn es andererseits an einem Aufzug, einem Tiefgaragenstellplatz, einer zeitgemäßen Multimedia-Verkabelung und einem energiesparenden Heizungssystem mangelt…! Den vollständigen Artikel hierzu lesen Sie auf  ImmobilienNews, dem neuen News-Portal von ImmobilienScout24.

In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
3. Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
5. Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
7. Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
3. hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
6. hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
7. nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden

Die heutige Ausgabe des FOCUS bildet den Auftakt zu einer mehrteiligen Serie rund um das Thema “Wohn-Immobilien in Deutschland”. Hierzu hat die FOCUS-Redaktion seit Herbst 2007 rund 800 Immobilien-Makler und sonstige Experten im Rahmen einer umfangreichen Studie befragt. Das Ergebnissen wurden in Form eines Immobilien-Atlas´zusammengefasst: Darin sind für alle deutschen Großstädte Vorhersagen über die zukünftige Entwicklung der Immobilien-Preise in einzelnen Stadtteilen enthalten.

Im 1. Teil der Serie wurden die Großräumen München, Düsseldorf, Bremen und Berlin untersucht. Für die Region München ergibt sich laut der FOCUS-Studie folgendens Bild:

Zu den Top-Vierteln in München (mit Wertsteierungspotential) gehören demnach: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Nypmhenbur, Lehel, Isarvorstadt (insbes. Glockenbach und Gärtnerplatzviertel), Maxvorstadt und Neuhausen. Im Umland von München das Westufer des Starnberger Sees.

Im 2. Teil der Serie werden die Großräume Hamburg, Köln und Freiburg genauer unter die Lupe genommen. Wer nicht das FOCUS Magazin am Kiosk kaufen möchte, kann sich online einzelne Artikel zum Preis von EUR 0,80 herunterladen.

Neubau von 60 Eigentumswohnungen (bezugsfertig ca. Mitte 2009).

Anschrift das Objektes:

Maistraße 41
80337 München
Stadtteil: Isarvorstadt (Lage auf Google Maps)

Objekt-Beschreibung lt. Bauträger:

“Moderne Architektur, großzügig terrassiert. Große Terrassen erlauben einen maximalen Lichteinfall in die Wohnungen. Sonne ist Wohnqualität. Bodentiefe Fenster und Oberlichter in allen Türstöcken sorgen dafür, dass das Tageslicht in fast jeden Winkel gelangt. Glas und Offenheit kennzeichnen die moderne Architektur. Modern und eindrucksvoll. Wo einen andere Wohnhäuser vor vollendete Tatsachen stellen, lässt das Isar Living genug Gestaltungsspielraum für Ihre Pläne. Es ist die Antwort auf Ihre ganz privaten Lifestyle-Träume. Interessante Grundrisse. Schiebetüren, offene Küche, direkte Verbindungen zu den am meisten genutzten Räumen bedeuten eine ganz neue Wohnraum-Dimension. Individualisten und Lifestyle-Freunde genießen die geradezu amerikanischen Platzverhältnisse bei sehr kompakten Wohnungsgrößen.”(Quelle: Website JK Wohnbau)

Preis-Beispiel für “typische” Wohneinheit:

3-Zimmer, Etage, ca. 101 qm Wohnfläche, EUR 398.900 (Preis/qm: EUR 3.949)

Lage-Bewertung: München-Isarvorstadt (4,5 Sterne, von 5 möglichen)

Die Isarvorstadt ist die Aufsteigerin der letzten Jahre: Das Glockenbach-, Schlachthof- und Gärtnerplatzviertel sind einfach “in”. Und das nicht nur als Wohnviertel für berufstätige Singles. Die Isarvorstadt ist inzwischen auch Zentrum der Kneipen- und Lokalszene in München, die den Stadtteil und das dort vorherrschende Lebensgefühl wieder spiegelt: bunt, international, urban und tolerant. Die Mieten und Grundstückspreise sind jüngst kräftig gestiegen (Quelle: iQ Research).

Analyse:

Das Objekt wird von JK Wohnbau erstellt, einem großen und erfahrenen Münchener Bauträger, der sich auf die Errichtung von größeren Wohnanlagen im Stadtgebiet spezialsiert hat. Das Ausstattungsniveau der Objekte ist im Bereich “durchschnittlich” bis “gehoben” angesiedelt. Zur Zeit hat JK Wohnbau 11 aktuelle Projekte im Angebot. Eine Besichtigung von fertiggestellten und bewohnten Referenzobjekten wird empfohlen.

Das neue Projekt “Isar Living” besticht v.a. durch seine Lage in einem aufstrebenden Viertel im Zentrum von München und wird so dem Trend zum urbanen Wohnen im Herzen der Städte gerecht. Langfristig dürfte so zumindest der Werterhalt gesichert sein (eine Wertsteigerung jenseits des Inflationsausgleichs - von vielen Bauträgern immer wieder als Argument in die Waagschale geworfen - halte ich für unrealistisch).

Das Objekt liegt an einer - zumindest werktags - recht stark befahrenen Straßenkreuzung. Bei der Auswahl der Wohneinheit innerhalb des Objekts sollte man deshalb hier einer zur Straßenseite abgewandten Wohnung den Vorzug geben. Die Architekur ist urban, gradlinig & konsequent und kommt ohne jede Form der Verspieltheit aus. Ob sie auch “zeitlos” ist, wird sich erst in 15 bis 20 Jahren zeigen. Das Objekt soll bis Mitte 2009 bezugsfertig sein, die Erdarbeiten haben allerdings noch nicht begonnen.

Wer von der Lage überzeugt ist, dem sei auch noch eine Blick auf das Projekt “Isar Stadt Palais” empfehlen, ebenfalls realsiert von JK Wohnbau, direkt auf dem Nachbargrundstück in der Maistraße 43-47: Hier entstehen im kernsaniertern Altbau mit luxuriösen Eigentumswohnungen. Das Preisniveau liegt etwa 10% über dem von “Isar Living”.

Leerzeile 

So vermeiden Sie häufige Fehler beim Immobilien-Kauf!

Der Kauf einer Immobilie ist oftmals die größte und bedeutendste (private) Investition im Leben! Hinzukommt, dass im Regelfall unerfahrene Privatleute ausgewiesenen Profis (Bauträger, Makler) mit jahrelanger Erfahrung gegenüberstehen.

Aus meiner rund 10-jährigen Erfahrung im Bereich “Wohn-Immobilien” (v.a. aus Sicht eines privaten Käufers) hab ich folgende “Goldene Reglen” zusammengestellt.

1. Alles ist verhandelbar! Wenn schon nicht der Preis, dann Baubeschreibung, Ausstattung, Fertigstellungstermine!
2. Kein Zeitdruck: „Es gibt schon viele andere Interessenten …“
3. Rat von unabhängigen Fachleuten einholen
4. Vertragsstrafe, wenn Fertigstellungstermin nicht eingehalten!
5. Verhandlungen auf Augenhöhe!
6. Sprechen Sie mit anderen Interessenten/Käufern!
7. Nicht alle sind „Schwarze Schafe“. Nicht alles ist schlecht!

Den vollständigen Artikel zu den “Goldenen Regeln” finden Sie hier.

leerzeile

neubau-muenchen.com ist mein privater Blog rund um das Thema Wohn-Immobilien. Schwerpunktmäßig wird es um aktuelle Bauträger-Projekte im Großraum München gehen, wobei einige der Themen sicherlich auch auf andere Städte und Bundesländer übertragbar sind.

Wozu das ganze?

Die wichtigste Informationsquelle für Ihre Wunsch-Immobilie sind anderen Interessenten/Käufer! Selbstverständlich haben Sie sich vor dem Immobilienkauf ausführlich informiert, haben Bücher und Fachzeitschriften gewälzt und unzählige Immobilien-Websites im Internet ge-googelt.

Aber: Eine der wichtigsten Informations- und Erfahrungsquellen sind andere Interessenten/Käufer. Andere Interessenten/Käufer können Ihnen eine gute Einschätzung zur Ihrer konkreten Wunsch-Immobilie, zur Ihrem konkreten Bauträger geben. Diese Einschätzungen sind natürlich immer subjektiv, aber das Einholen einer zweiten und dritten Meinung hat noch nie geschadet.

Wie beurteilen andere Leute die Lage des Objektes? Das Ausstattungsniveau? Die nächtliche Lärmbeeinträchtigung? Gibt es Aspekte, die Sie bislang völlig übersehen haben? Wie liefen die Verhandlungen mit dem Bauträger? Zu welchen Zugeständnissen war er bereit? Wo beißt man voraussichtlich auf Granit?

Informationen zu diesen Punkten können Gold wert sein, und Ihnen viel Geld sparen oder Sie sogar vor einer großen Fehlentscheidung bewahren.

Zudem können Sie so auch Ihre zukünftigen Nachbarn und Miteigentümer kennenlernen und für sich selbst entscheiden, ob Sie sich in diesem Umfeld später wohlfühlen werden.

Genau diesen Zweck soll dieses Blog erfüllen: Kommen Sie mit anderen Interessenten/Käufern ins Gespräch und tauschen Sie Erfahrungen & Meinungen aus!
Um einzelne Beiträge/Projekte kommentieren zu können ist keine Registrierung nötig. Einfach auf den Link “kommentieren” klicken und loslegen. Um Missbrauch (z.B. Beileidigung, Spam) zu vermeiden, müssen die einzelnen Kommentare von mir freischaltet werden …