Bau Neubau-Objekten, die noch nicht fertigstellt sind, sich also noch in der Bauphase befinden, verlangt der Bauträger Abschlagszahlungen gemäß dem Baufortschritt. Die entsprechende „Zahlungsschritte“ sind im Einzelnen in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt.
Zahlungsplan:
- 30,0% nach Beginn der Erdarbeiten
- 28,0% nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
- 5,6% für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
- 2,1% für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
- 2,1% für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
- 2,1% für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
- 7,0% für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
- 4,2% für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% für den Estrich,
- 2,8% für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
- 8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
- 2,1% für die Fassadenarbeiten,
- 3,5% vollständiger Fertigstellung
Beachten Sie hierbei die strenge Unterscheidung des Gesetzgebers zwischen Bezugsfertigkeit und Fertigstellung. Eine Wohnung kann bereits bezugsfertig sein (also „bewohnbar“), die Fertigstellung (z.B. Parkplätze, Außenanlage) kann sich jedoch noch Monate hinziehen.
Praxis-Tipp: Was viele nicht wissen: Dies sind jeweiligen Höchstbeträge. Änderung zugunsten des Immobilien-Käufers können jederzeit vereinbart werden, sind in der Praxis eher selten anzutreffen.
Bauzeit
Der Baubeginn, die Bezugsfertigkeit und der Fertigstellungstermin sind für den Käufer von zentraler Bedeutung. Von der Bauzeit und vom Baufortschritt hängt vieles ab: die Fälligkeit der entsprechenden Kaufpreisraten ab, die Kündigung der alten Wohnung, die Umzugsplanung, die Zahlung von Bereitstellungszinsen an die kreditgebende Bank, usw.
Die entsprechenden Termine müssen im Bauträgervertrag kalendermäßig definiert sein. Lassen Sie sich nicht auf Formulierung ein, wie „Fertigstellung voraussichtlich ein Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung“ – solche Klauseln sind für den Käufer praktisch wertlos. Bestehen Sie auf eine Regelung im Vertrag wie etwa diese:
Ist die Bezugsfertigkeit im Sinne von Abschnitt x.x dieser Urkunde nicht bis zum 31.03.2011 erfolgt, so ist der Veräußerer ab 01.04.2011 verpflichtet, an den Käufer zeitanteilig einen Betrag von EUR 800,- monatlich zu zahlen, längstens jedoch bis zur Bezugsfertigkeit.
Als Höhe des „Schadenersatz“ wird im Regelfall die ortsüblich zu erzielende Nettomiete für das Objekt zu Grunde gelegt.
Praxistipp: Unsere Erfahrung vergehen zwischen Baubeginn und Bezugsfertigkeit rund 12 Monate – wenn alles „optimal läuft“. Der Regelfall sind eher 14 bis 16 Monate. Bei großen, aufwendigen Wohnanlage mit hunderten von Wohneinheiten oftmals auch 1,5 Jahre. Achtung: Teilweise werden Wohnungen vom „Plan weg verkauft“, für die noch gar keine Baugenehmigung vorliegt bzw. der Bauträger noch nicht mal Eigentümer des Baugrunds ist.
Vereinbarte Änderungen
Änderungen der Baubeschreibung (z.B. Parkett anstelle von Teppichboden) müssen unbedingt vor Vertragsschluss mit dem Bauträger vereinbart werden. Alle Änderungswünsche sind dann Teil des notariell zu beurkundenden Bauträgervertrages. Auf Aussagen des Bauträger, wie „diese Details können wir dann nach dem Notarterin“ regeln sollten Sie sich nicht einlassen.
Sonderwünsche nach Vertragsschluss
Ist der Bauträgervertrag erst mal abgeschlossen, so ist der Bauträger grundsätzlich nicht verpflichtet, spätere Wünsche des Käufers (z.B. nun doch wieder Teppich anstelle von Parkett) zu berücksichtigen. Dennoch zeigen sich hier in der Praxis, die meisten Bauträger recht kooperativ: So gehen die meisten Bauträger auf Sonderwünsche der Käufer auch nach Vertragsschluss noch entsprechend ein, sofern diese baurechtlich zulässig sind und es der Baufortschritt noch zulässt. Für etwaige Änderungen ist dann natürlich ein entsprechender Aufpreis zu bezahlen (z.B. die Mehrkosten für Parkett anstelle von Teppich).
Die Abnahme
Die formelle Abnahme einer Wohnung stellt eine wichtige zeitliche Zäsur dar. Mit der Abnahme billigt der Käufer die Wohnung als vertragsgerecht und frei von wesentlichen Mängeln und nimmt sie entgegen. Mit der Abnahme wird im Regelfall auch eine weitere Kaufpreisrate zur Zahlung fällig.
Mit der Abnahme erfolgt zudem eine Umkehrung der Beweislast für Mängel: Vor der Abnahme liegt es am Bauträger zu beweisen, dass er die beauftrage Leistung vollständige und insbesondere frei von wesentlichen Mängel erbracht hat. Nach der Abnahme ist die Situation umgekehrt: Jetzt liegt es am Käufer den Nachweis zu erbringen, dass der gerügte Mangel tatsächlich vorhanden und vom Bauträger zu verschulden ist. Dieser Nachweis kann oftmals nur schwer erbracht werden:
Beispiel: Der Käufer der Wohnung rügt nach Abnahme den völlig zerkratzen Parkettboden beim Bauträger. Dieser behauptet nun seinerseits, dass die Kratzer bei Abnahme nicht vorhanden waren und die Ursache wohl eher in den unachtsamen Umzugshelfern des Käufers zu sehen ist.
Verfasst von Florian Huber 
