In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.
Argumente dafür:
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Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
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Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
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Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
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Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
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Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
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internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
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Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
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psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum
Argumente dagegen:
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relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
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mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
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hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
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kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
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geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
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hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
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nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
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hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden
Vielen Dank für die sachliche und umfassende Abwägung. Ich möchte noch folgende Überlegung mit anfügen: In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wie derzeit, ist es meiner Meinung nach ungünstig, wenn man Verbindlichkeiten hat. Selbst wenn eine Zinsfestschreibung abgeschlossen wurde, kann die Bank durch eine Neubewertung Sicherheitennachschüsse fordern oder auf andere Guthaben bei der Bank zugreifen.
Andererseits sieht man in den USA sehr deutlich, wie schnell Immobilienpreise fallen können, wenn (viele) andere Immobilien in der selben Strasse oder im selbst Stadtteil versteigert werden. Das kann auch die obige Neubewertung forcieren. Ein Immobilienverkauf dauert leicht Monate, daher kann man nicht rasch regieren.
Das sollte meines Erachtens überlegt werden.
Einen änlichen Preisverfall der Immobilienpreise auf „breiter Front“ wie in den USA halte ich in Deutschland eher für unwahrscheinlich. So gab es in D innerhalb der letzten 10 Jahre so gut wie keine Preissteigerungen auf dem Wohn-Immobilienmarkt. Insofern gibt es am deutschen Markt auch keine Blase (die platzen könnte).
Für einzelne Teilmärkte, z.B. in bestimmten ländlich Regionen in Ostdeutschland geb ich Ihnen allerdings recht: Hier können einzelne Objekte sogar völlig unverkäuflich sein.
Sehr geehrter Herr Spannbauer,
ich kann Ihre Argumente im 2. Absatz nicht nachvollziehen.
Deutschland ist ein sehr kleines Land mit endlichen,
rückläufigen Baulandressourcen.
Das Land Baden-Württemberg z.B. plant keine weiteren
Neubaugebiete auzuschreiben.
Was glauben Sie wie die Immobilienpreise sich in den
Metropolen in den nächsten 10 Jahren dadurch entwickeln werden, zumal ganze Stadtteile vom Ausland
derzeit gekauft werden.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Ing. (FH) Michael Keßler
Karlsruhe
„zumal ganze Stadtteile vom Ausland
derzeit gekauft werden.“
wobei diese Aussage eher differenziert zu sehen ist…in welchen Städten lohnt es sich noch? erfahrungen zeigen das hier die „versprochenen“ steigerungen der renditen oftmals weit verfehlt wurden bzw das sich die investoren wieder zurückziehen. die zeiten, in denen man hier geld verdienen konnte, sind längst vorbei…
Meine Meinung:
Der Immobilen-Markt wird beherrscht von einigen Großkapitalisten, die sahnen ab, wo sie nur können. Die Mentalität unserer Gesellschaft ist: „leben“ aber nicht leben lassen. Das heißt die Arbeitgeber drücken Arbeitnehmner im Preis, stellen möglichst befristet ein. Wie soll eine junge Familie da noch Lust haben, sich zu verschulden. Die Gehälter werden geringer, die Arbeitsplätze unsicherer. Heute sollte man sich möglichst nicht binden und flexibel sein, sonst kann man womöglich nicht überleben. Die Politik ist unzuverlässig und steuerliche Versprechen von kurzer Dauer. Mit den steuerlichen Vorteilen kann man nicht kalkulieren, da diese zumeist nicht solange dauern wie die Abzahlung einer Immobilie. Was nützt derzeit ein günstiger Zins, wenn dafür die Immobilienpreise in den Ballungsgebieten, wo es noch eine gute Arbeitsplatzauswahl gibt, dafür umsomehr steigen.
Warum soll man sich einen Streß antun und noch Immobilien anschaffen, schlaflose Nächte haben etc.
Wenn ich meine Miete nicht mehr zahlen kann, dann beantrage ich Mietzuschuss oder muß aus Deutschland wegziehen.
Es müsste hier sehr viel geändert werden, damit es zu weniger Zwangsversteigerungen, Familientragödien, Ehescheidungen und Arbeitsplatzverlust kommt.
Ich würde Wertsteigerungen von Immobilien nicht so rosig sehen, wies so mancher Bauträger beschreibt.
Und wie soll später alles klappen, wenn man einem Verwalter, der sogar Mitglied im Vorstand eines Berufsverbandes ist, und einer Heuschrecke oder Immobilienhai oder wie man das immer nennen will, ausgesetzt ist?
Keine Chance noch irgendetwas Gute in der Wohnanlage zu bewegen, trotz großer Anstrengungen der übrigen Eigentümer.
Da werden schnell gute 34 Jahre zunichte gemacht und in 4 Jahren geht alles den Bach runter.