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Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn - aber abends zum Kino hast dus nicht weit. (….) - Kurt Tucholsky, (1890-1935)

Schon Tucholsky hat in diesem Gedicht (Das Ideal von 1927) den Wunschtraum aller Immobilien-Suchenden auf den Punkt gebracht: die große Villa im Grünen, mitten in der Stadt gelegen!

In der Realität muss man sich entscheiden: Stadt oder Land? City-Wohnung oder ein Haus im Grünen? Der Trend auf dem Immobilien-Markt ist eindeutig und heißt: zurück in die Stadt! Tendenziell verlieren die Immobilien auf dem Land eher an Wert, wohingegen Top-City-Lagen wie das Lehel, Haidhausen, Herzogpark, Glockenbach und Maxvorstadt stetig an Wert zulegen können. Ein “Opfer” dieses Trends ist zum Beispiel der Münchener Vorort Grünwald - jahrzehntelang der Inbegriff von gediegenem Wohnen und hohen Immobilienpreisen. Doch Grünwald hat die besten Zeiten wohl hinter sich. So warten hier zur Zeit mehr als 140 Objekte (meist größere Villenanwesen) auf Käufer und die Preisvorstellungen der bisherigen Eigentümer sind in den allermeisten Fällen am Markt nicht mehr durchsetzbar.

Doch daraus zu folgern, dass “Stadt” immer besser ist als “Land”, wäre zu kurz gegriffen. Es hängt wohl im wesentlichen von der persönlichen Lebensumständen ab. So wird sich ein kinderloses Unternehmensberater-Ehepaar sicherlich in einer schicken Dachgeschoss-Wohnung in Top-City-Lage mit kurzen Wegen zu Bahnhof und Flughafen wohler füllen als irgendwo draußen im Umland. Dieselbe Immobilie kann aber für die 4-köpfige Familie mit Aupair-Mädchen und Hund schnell eine Zumutung werden.

Argumente für eine Immobilie in der Stadt:

• kurze Weg zum Arbeitsplatz, zur Schule und Kindergarten
• kurze Wege in der Freizeit (Einkaufen, Kino, Theater, Sport)
• geringere Mobilitätskosten durch kürzere Wege, vor allem durch Verzicht auf Autofahrten, Verzicht auf Zweitwagen (steigende Mineralölpreise werden die Kosten für Mobilität weiter erhöhen)
• kaum mehr steuerliche Vorteile für Pendler (z.B. Kürzung der Pendlerpauschale, steuerliche Beschränkungen bei Dienstfahrzeugen)
• gut ausgebautes Netz an öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus, Bahn)
• Kinder sind “mobiler”: Eltern werden nicht zum “Taxi-Dienst” für ihre Kinder
• bessere Verfügbarkeit von haushaltnahen Dienstleistern (z.B. Babysitter, Putzfrau, Pflegedienst).
  optimale Verfügbarkeit von Breitband-Internet, Mobilfunknetzen und Kabel-Fernsehen
• einfacherer und schnellerer Wiederverkauf / Wertstabilität und Chance auf Wertsteigerung der Immobilie

Argumente für eine Immobilie im Umland/auf dem Land

• günstigerer Preis bzw. mehr Wohnfläche “für´s gleiche Geld”
• mehr Raum, mehr Platz, mehr Freiheit, mehr Natur, da keine “verdichtete” Bebauung
• höherer Erhohlungswert , bessere Entspannung vom Joballtag
• bessere Parkplatz-Situation: keine all-abendliche Parkplatzsuche, kein mühsames Rangieren in engen Tiefgaragen mit Duplexparken
• gesundheitliche Vorteile: kein Feinstaub, saubere Luft, weniger Lärm, weniger elektromagnetische Strahlung
• mehr Möglichkeiten für Outdoor-Sport direkt vor der eigenen Türe, z.B. Joggen auf Waldwegen, Wandern, Mountainbiking
• weniger Anonymität: höheres Gemeinschaftsgefühl, intensiverer Kontakt zu Nachbarn
• weniger Kriminalität, da keine sozialen Brennpunkte und damit weniger Gefahren für Kinder
• Kinder können mehr (unbeaufsichtigte) Freizeit “draußen” verbringen
• Haustiere (Hunde, Katzen) fühlen sich auf dem Land wohler

Ich habe die Rubrik “aktuelle Bauträger-Projekte” um den Stadtteil Nymphenburg ergänzt. Unter dem Verzeichnis der Bauträger in München sind die LS Wohnbau GmbH und die Merkur Bauträger GmbH neu hinzu gekommen. Wenn Sie über Ihre Erfahrungen mit einzelnen Bauträgern etwas berichten möchten, können Sie im Kommentarfeld (am Ende der jeweiligen Seite) einen Eintrag hinterlassen.

Der kommende Immobilienmarkt in Deutschland - Warum kaufen besser ist als mieten - so der Titel des soeben erschienenen Buchs des Immobilien-Experten Rolf Elgeti.

Rolf Elgeti fasst die Kernthesen seines neuen Buchs in diesem Gastbeitrag zusammen:

In diesem Buch werden viele Thesen aufgestellt und begründet. Einige von ihnen mögen auf den ersten Blick unpopulär, manche auch auf den ersten Blick wenig intuitive sein. Da in Deutschland im allgemeinen eine sehr negative Meinung gegenüber Wohnimmobilien vorherrscht, mag vieles auch überraschend und provokativ klingen.

Zwei Punkte erscheinen mir besonders wichtig im Zusammenhang des deutschen Wohnungsmarktes: Erstens wohnen wir im Durchschnitt viel günstiger, als dies nachhaltig wäre und zweitens verpassen wir als Gesellschaft große Chancen, indem wir bisher keine weit gestreute Wohnungseigentümerkultur aufgebaut haben. Beides wird sich meiner Meinung nach ändern: Das erste wird Schmerzen verursachen, dass zweite Chancen mit sich bringen.

Deutsche Wohnungen sind günstig. Das ergibt sich daraus, dass man sie an vielen Orten für einen Preis kaufen kann, der teilweise deutlich unter ihren Herstellungskosten liegt. Die Wirtschaftsgeschichte lehrt, dass Preise nur sehr selten sehr lange unter diesen Kosten liegen können. Deutscher Wohnraum ist allerdings auch unterbewertet, wenn man die momentanen durchschnittlichen Mieten mit den Finanzierungskosten des Wohnbestandes vergleicht.

Das Dramatische an dieser These ist aus meiner Sicht, dass diese Investitionslogik für deutsche Wohnungen sogar bei dem momentanen Mietniveau greift. Dabei sind diese Mieten eigentlich ebenfalls wirtschaftlich unnatürlich niedrig. Sie rechtfertigen im Durchschnitt jedenfalls keinen Wohnungsneubau und in vielen Lagen noch nicht mal eine Sanierung von bestehenden Wohnraum.

Genauso wie vor einer guten Dekade bei einem Ölpreis von zehn Dollar je Fass nicht in eine neue Förderkapazitäten investiert wurde, weil es sich nicht aus Sicht der Produzenten nicht lohnte, werden jetzt in Deutschland fast keine neuen Wohnungen mehr gebaut, weil sich das aus Sicht der Bauunternehmen einfach nicht rechnet. Das störte bei einem Ölpreis von zehn Dollar kaum jemanden, genauso wie es im Moment niemanden zu beunruhigen scheint, dass in Deutschland so wenig gebaut wird – schließlich ist noch genügend Leerstand vorhanden, allerdings schon längst nicht mehr überall.

Damit die Ölunternehmen wieder in das Erschließen neuer Ölfelder investiert haben, musste der Ölpreis sich etwa vervierfachen und hat sich seitdem noch mehr als verdoppelt. Die Mieten in Deutschland müssen vergleichsweise um „nur“ ca. 50% steigen, bevor sich der Wohnungsbau wieder lohnt. Natürlich kann man nicht ausschließen, dass die Mieten lokal aufgrund von dort nicht befriedigter Nachfrage auch wesentlich mehr steigen können.

Das einzige wirklich ernst zu nehmende Gegenargument, was man diesem Trend entgegenstellen könnte, wäre ein so starker Bevölkerungsrückgang, dass trotz mangelnden Angebots immer noch ein Überschuss an Wohnungen entstehen würde. Diese Sichtweise ist weit verbreitet, allerdings basiert sie nicht auf den Fakten: Trotz mangelnder Bevölkerungsdynamik wächst in den Deutschland die Anzahl der Haushalte, weil aufgrund verschiedener im Buch beschriebener Trends die durchschnittliche Haushaltsgröße fällt. Hinzu kommt, dass selbst wenn dies eine Tages nicht mehr der Fall wäre, es immer noch zu lokalen Wohnungsknappheiten führen sollte, weil es innerhalb von Deutschland eine oft unterschätzte Bevölkerungswanderung gibt – und dies auch nicht nur von Norden nach Süden und von Osten nach Westen, die Realität ist wesentlich komplizierter.

Damit spricht die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland aus meiner Sicht für steigende Mieten und für steigende Wohnungspreise – und aller Voraussicht auch für steigende Preise im Verhältnis zur Miete, was nichts anderes bedeutet, als dass die Wohnungspreise in der nächsten Dekade noch stärker steigen können als die Mieten.

Dies alles kann möglicherweise von weiteren Trends wie einer steigenden Inflation oder einer Verbesserung der Bankprodukte im Immobilienbereich noch verstärkt werden und wie in vielen anderen Ländern auch eine gewisse Eigendynamik dadurch gewinnen, dass sich ein kultureller Wandel vom Mieten zum Kaufen entwickelt.

Die These, dass für viele - wenn auch nicht alle – Menschen das Kaufen von Wohneigentum sinnvoller als das Mieten sein sollte, ist die eine Seite dieser Diskussion um deutsche Immobilien. Der zweite Aspekt ist, dass ein Land, indem es viele Wohnungseigentümer gibt, viele Vorteile genießt.

Als jemand, der diese Dynamik privat und geschäftlich in vielen Ländern beobachten durfte, liegt mir daran, diese Vorteile eines breit gestreuten Wohnungsmarkt auch in die hiesige Diskussion einzubringen, was kein einfaches Unterfangen ist.

Dabei sind die Vorteile, die eine Gesellschaft von Wohnungseigentümern statt Mietern mit sich bringt, nicht nur wirtschaftlicher Natur. So gibt es viele Gründe zu glauben, dass Wohnungsbesitzer eine Demokratie stabilisieren. Auch das Schützen des Kulturgutes, dass in den deutschen Baudenkmälern – und damit sind nicht nur die offiziellen gemeint - enthalten ist, ließe sich ohne privates Kapital kaum realisieren.
Darüber hinaus sind allein die wirtschaftlichen Konsequenzen eines breit gestreuten Wohnungsmarktes beachtlich. Wichtig erscheinen mir neben den offensichtlichen Dingen wie eine Förderung der Baukonjunktur vor allem drei Aspekte. Erstens wird die private Altersvorsorge effizient aufgebaut und teilweise vor Inflationsrisiken geschützt.

Zweitens ergibt sich eine viel bessere Marktsegmentierung in der Wohnungswirtschaft insgesamt, so dass die Wohnungen insgesamt viel besser auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnitten werden und gleichzeitig im Durchschnitt auch billiger hergestellt werden könnten. Drittens wird eine Gesellschaft von Eigentümern statt Mietern insgesamt risikofähiger, weil die Risiken des Wohnungsmarktes von denjenigen getragen werden, die dafür am besten positioniert sind. Das würde in der deutschen Wirtschaft einen Pool von Risikokapital freisetzen, der deutlich sinnvoller in zukünftiges Wachstum investiert werden könnte, zum Beispiel durch Forschung und Ausbildung.

Zusammengefasst verpassen wir meiner Meinung nach in Deutschland viele Chancen dadurch, dass der Wohnungskauf weder so gesellschaftlich akzeptiert noch so politisch gefördert ist wie in anderen Ländern.

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Über den Autor: Rolf Elgeti ist Gründer und Managing Director der Investmentgesellschaft Elgeti Ashdown Advisers Ltd. Vorher war er acht Jahre u. a. bei ABN AMRO als Analyst in London tätig und setzte sich während dieser Zeit intensiv mit dem deutschen Immobilienmarkt auseinander. Er wurde zwei Mal zum besten europäischen Aktienstrategen gewählt. Elgeti hat in Mannheim und Paris Betriebswirtschaftslehre studiert und lebt mit seiner Familie in London.

Der kommende Immobilienmarkt in Deutschland, von Rolf Elgeti, erschienen im Finanzbuch Verlag (März 2008), 250 Seiten, EUR 34,90, ISBN-10: 3898793737 (Buch bestellen bei amazon.de).

An diesem Freitag ist es wieder soweit: Die Immobilien-Messe „Eigentum & Wohnen“ öffnet ihre Pforten. Bis einschließlich Sonntag können sich Immobilien-Interessierte rund um aktuelle Bauträger-Projekte, Finanzierungsfragen und Entwicklungen am Münchener Immobilienmarkt informieren. Die Veranstalter rechnen mit etwa 5.000 Besuchern. Veranstaltungsort ist die „Event-Arena“ auf dem Gelände des Olympia-Parks. Der Eintrittpreis beträgt 7,- Euro für Erwachsene. Einige Bauträger (z.B. JK Wohnbau) haben im Vorfeld „Freikarten“ an Kunden und Interessenten verschickt.

Die Messe öffnet am Freitag um 13.00 Uhr. Erfahrungsgemäß ist der Freitag-Nachmittag der Zeitraum mit dem geringsten Besucher-Andrang. Wer immer es sich einrichten kann, sollte deshalb am Freitag auf die Messe kommen, um sich in Ruhe informieren zu können.

Diesmal sind rund 20 Münchener Bauträger vor Ort, darunter die großen Anbieter wie Baywobau, Bayerische Hausbau, JK Wohnbau, Klaus Gruppe, Infraplan und Pöttinger. Allerdings sind im Großraum München zur Zeit insgesamt rund 60 Bauträger mit mehr als 250 Wohnbau-Projekten aktiv. Entgegen der Behauptung der Veranstalter bildet die Messe damit zwar nicht das „komplette Angebot“ ab, ein Besuch sollte sich aber alle mal lohnen.

Wer an diesem Wochenende keine Zeit kann, sei auf den 17. bis 19. Oktober 2008 verwiesen. Dann findet die nächste Eigentum & Wohnen statt.

“Lieber Tiefgarage als Stuckdecke” - auf diesen einfachen Nenner kann man einen aktuellen Trend am Immobilienmarkt bringen: Immer mehr Käufer (und auch Mieter) bevorzugen Neubauten. Galt noch bis vor wenigen Jahren eine Altbauwohnung mit 3 Meter hohen Decken, echten Stuck an den Wänden und verspielten Sprossenfenstern als das non plus ultra bei vielen Immobiliensuchenden, so zeigt sich hier zunehmend eine Verschiebung der Prioritäten. Insbesondere junge Paare und ältere Menschen wissen die Annehmlichkeiten von Neubau-Objekten zu schätzen: Was nutzt der schönste Stuck, wenn es andererseits an einem Aufzug, einem Tiefgaragenstellplatz, einer zeitgemäßen Multimedia-Verkabelung und einem energiesparenden Heizungssystem mangelt…! Den vollständigen Artikel hierzu lesen Sie auf  ImmobilienNews, dem neuen News-Portal von ImmobilienScout24.

In Zeiten von Banken- und Finanzkrise rückt die eigene Wohn-Immobilie als Kapitalanlage wieder stärker in das Blickfeld. Aus Sicht von Bauträgern, Bausparkassen und Baufinanzierern ist eine Immobilie natürlich immer eine „gute“ Kapitalanlage… Teilweise wird sogar in Anzeigen-Kampagnen ausdrücklich die generelle Überlegenheit der Immobilie gegenüber einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds behauptet. Doch die Wirklichkeit ist komplizierter. So gibt es einige Argumente, die für die Immobilie sprechen, aber natürlich auch einige dagegen.

Argumente dafür:

1. Diversifikation innerhalb der eigenen Vermögensanlage
2. Schutz in wirtschaftlichen Krisenzeiten: Raum zum Wohnen wird immer benötigt; ein lebenswichtiges Gut, wie Luft, Wasser, Nahrung
3. Im Regelfall Wertstabilität (zumindest bei Lage innerhalb eines wirtschaftlich prosperierenden Großraumes wie z.B. München, Hamburg, Stuttgart)
4. Inflationsschutz, da Anlage in Sachwerten
5. Nachfrage nach zeitgemäßen (und v.a. energieeffizienten) Wohnraum nimmt trotz der demographischen Entwicklung stetig zu
6. internationaler Vergleich: In Deutschland immer noch niedriges Preisniveau im Vergleich zu Großräumen wie London, Paris oder Barcelona
7. Immobilie kann im Alter selbst genutzt werden: Schutz vor steigenden Mieten und Vermieter-Willkür
8. psychologischer Effekt: Langfristige Verpflichtung zur Zahlung von Zins und Tilgung (meist über 10 oder 15 Jahre) führt zu größeren Sparanstrengungen in der Gegenwart -> Statistik beweist, dass Haushalte mit Immobilien-Eigentum im Alter vermögender sind, als vergleichbare Haushalte ohne Immobilien-Eigentum

Argumente dagegen:

1. relativ hohes Risiko durch Mietausfall, Leerstand, Vandalismus des Mieters, versteckte Baumängel
2. mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtssprechung (z.B. beim Kündigungsschutz, Umlegung von Renovierungskosten)
3. hohe laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltungsrücklage am Sonder- und Gemeinschaftseigentum)
4. kaum steuerliche Anreize: keine degressive Abschreibung mehr (seit 2006 nur noch lineare Abschreibung in Höhe von 2% auf den Gebäudeanteile)
5. geringe Fungibilität der Anlage: Verkauf der Immobilie dauert im Regelfall 6 bis 12 Monate
6. hohe Transaktionskosten (bis zu 10%: Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Registergebühren, Maklerprovision) –> müssen erstmal rein-verdient werden : bei Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre meist ein Verlustgeschäft
7. nur geringe Chancen auf Wertsteigerungen (demographische Entwicklung, rückläufige bzw. stagnierende Reallöhne), in unattraktiven Lagen: Risiko des Wertverlustes (bis hin zur Unverkäuflichkeit)
8. hoher Verwaltungsaufwand: jährliche Nebenkosten-Abrechnung, laufende Reparaturarbeiten, Teilnahme an Eigentümer-Versammlungen, Mieterwechsel, teilweise aufwändige Nachweispflichten gegenüber Finanzbehörden

Die heutige Ausgabe des FOCUS bildet den Auftakt zu einer mehrteiligen Serie rund um das Thema “Wohn-Immobilien in Deutschland”. Hierzu hat die FOCUS-Redaktion seit Herbst 2007 rund 800 Immobilien-Makler und sonstige Experten im Rahmen einer umfangreichen Studie befragt. Das Ergebnissen wurden in Form eines Immobilien-Atlas´zusammengefasst: Darin sind für alle deutschen Großstädte Vorhersagen über die zukünftige Entwicklung der Immobilien-Preise in einzelnen Stadtteilen enthalten.

Im 1. Teil der Serie wurden die Großräumen München, Düsseldorf, Bremen und Berlin untersucht. Für die Region München ergibt sich laut der FOCUS-Studie folgendens Bild:

Zu den Top-Vierteln in München (mit Wertsteierungspotential) gehören demnach: Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Nypmhenbur, Lehel, Isarvorstadt (insbes. Glockenbach und Gärtnerplatzviertel), Maxvorstadt und Neuhausen. Im Umland von München das Westufer des Starnberger Sees.

Im 2. Teil der Serie werden die Großräume Hamburg, Köln und Freiburg genauer unter die Lupe genommen. Wer nicht das FOCUS Magazin am Kiosk kaufen möchte, kann sich online einzelne Artikel zum Preis von EUR 0,80 herunterladen.

In der aktuellen Ausgabe des “Trendsletters” (März 2008, S. 2), der sich ansonsten überwiegend mit Trends in Technologie und Management beschäftigt, findet sich diesmal auch ein kleiner Artikel zum Thema Wohnräume der Zukunft. Die dort genannten Stichworte habe ich für die folgenden “5 Thesen zur Zukunft des Wohnens” aufgegriffen:

(1) Küche und Wohnzimmer verschmelzen

Die strikte Trennung von “Kochen” und “Wohnen” gehört der Vergangenheit an. Die Vorstellung, dass sich die Hausfrau jeden Tag in die Küche zurückzieht, die Türe hinter sich schließt, um einige Zeit später mit dem “Ergebnis ihres Schaffens” wieder herauszukommen, hat sich endgültig überlebt. Kochen wird immer mehr vom “notwendigen Übel” zum gemeinsamen Erlebnis für Familie und Freunde. Die diversen TV-Kochshows spiegeln diesen Trend wider.

(2) Schlafzimmer und Bad werden eine Einheit

Vom Schlafzimmer quer über den Gang durch zwei Türen ins Badezimmer laufen, auf dem Weg dorthin über die Spielsachen der Kinder stolpern … nein, das will niemand mehr! In modernen Grundrisskonzepten sind die Bäder direkt von den entsprechenden Schlafzimmern erreichbar. Doch die Entwicklung in diesem Bereich geht noch weiter: Schlaf- und Badezimmer werden eine Einheit, verschmelzen zu einem privaten Wohlfühl- und Rückzugsraum. Die strikte Trennung zwischen Nass- und Schlafbereich wird zumindest im Luxussegment mehr und mehr verschwinden. Heute schon zu sehen in manchen Hotels (z.B. Grand Hyatt Berlin) oder in neuen Appartements in Manhattan.

(3) Der Esstisch gewinnt an Bedeutung

Die klassische Sitzgruppe im Wohnzimmer wird unwichtiger, denn der Esstisch wird zunehmend zum Lebensmittelpunkt der Familie, als der Ort, wo die Familie zusammenkommt und Hausaufgaben gemacht werden. Der Ort, an dem man abends mit Freunden zusammen sitzt und die Kinder ihre Spielsachen ausbreiten. Die wuchtigen Wohnzimmer-Couch-Landschaften sind ein Relikt der 80er Jahre. In kleineren Wohnungen wird auf ein Wohnzimmer im klassischen Sinne oftmals schon ganz verzichtet.

(4) Das Wohnzimmer wird zum Medienzimmer

Das Wohnzimmer in seinem ursprüngliche Sinne wird verschwinden, zugunsten eines multifunktionallen Raumes, der je nach Bedarf als “Familien-Kino”, “Gaming-Area” oder “Lese- und Ruhezimmer” genutzt werden kann. Der Fernseher als optischer Mittelpunkt des Raumes wird ausrangiert und erstetzt durch ultraflache Displays an den Wänden und einsetzbare mobile und kabellose Beamer.

(5) “Always On, Always Connected”

Zugang zum Internet gab es bis Ende der 90er Jahre nur in “Papas Arbeitszimmer”, über ein knackendes Analog-Modem. Mittlerweile gilt: Internet ist immer und überall in ausreichender Bandbreite zu geringen Kosten verfügbar: nicht nur für klassische Büroanwendungen, sondern in Zukunft auch für alle Bereiche der Unterhaltung wie Musik, TV, Video und Gaming. Wohnungen ohne Zugang zum Breitband-Internet (z.B. in abgelegenen Regionen) werden schon in drei bis fünf Jahren so gut wie unverkäuflich sein.

Der Deutsche Immobilienmarkt gewinnt im europäischen Vergleich zunehmend an Attraktivtät. Zu den Verlieren gehört der Großraum London, der in vergangenen Jahren mit starken Wachstumsraten glänzte, nun aber erheblich unter der internationalen Banken- und Finanzkrise leidet.

So das Ergebnis einer heute veröffentlichten der der WP-Gesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) und dem Urban Land Institute (ULI). Mit Hamburg, München, Frankfurt und Berlin erstmals seit 2004 wieder vier deutsche Städte zu den zehn aussichtsreichsten Immobilien-Standorten in Europa (vgl. Beitrag auf Spiegel Online vom 12.3.2008).

Für den privaten Wohnungskäufer sind dies durchaus posititive Signale: so dürfte eine Investion in Wohneigentum in einer den genannten Ballungsräumen relativ sicher, das Risiko eines Wertverlustes eher gering. Anderes sieht es freilich ländlichen Regionen und in weiten Teilen Ostdeutschlands aus.

Neubau von 60 Eigentumswohnungen (bezugsfertig ca. Mitte 2009).

Anschrift das Objektes:

Maistraße 41
80337 München
Stadtteil: Isarvorstadt (Lage auf Google Maps)

Objekt-Beschreibung lt. Bauträger:

“Moderne Architektur, großzügig terrassiert. Große Terrassen erlauben einen maximalen Lichteinfall in die Wohnungen. Sonne ist Wohnqualität. Bodentiefe Fenster und Oberlichter in allen Türstöcken sorgen dafür, dass das Tageslicht in fast jeden Winkel gelangt. Glas und Offenheit kennzeichnen die moderne Architektur. Modern und eindrucksvoll. Wo einen andere Wohnhäuser vor vollendete Tatsachen stellen, lässt das Isar Living genug Gestaltungsspielraum für Ihre Pläne. Es ist die Antwort auf Ihre ganz privaten Lifestyle-Träume. Interessante Grundrisse. Schiebetüren, offene Küche, direkte Verbindungen zu den am meisten genutzten Räumen bedeuten eine ganz neue Wohnraum-Dimension. Individualisten und Lifestyle-Freunde genießen die geradezu amerikanischen Platzverhältnisse bei sehr kompakten Wohnungsgrößen.”(Quelle: Website JK Wohnbau)

Preis-Beispiel für “typische” Wohneinheit:

3-Zimmer, Etage, ca. 101 qm Wohnfläche, EUR 398.900 (Preis/qm: EUR 3.949)

Lage-Bewertung: München-Isarvorstadt (4,5 Sterne, von 5 möglichen)

Die Isarvorstadt ist die Aufsteigerin der letzten Jahre: Das Glockenbach-, Schlachthof- und Gärtnerplatzviertel sind einfach “in”. Und das nicht nur als Wohnviertel für berufstätige Singles. Die Isarvorstadt ist inzwischen auch Zentrum der Kneipen- und Lokalszene in München, die den Stadtteil und das dort vorherrschende Lebensgefühl wieder spiegelt: bunt, international, urban und tolerant. Die Mieten und Grundstückspreise sind jüngst kräftig gestiegen (Quelle: iQ Research).

Analyse:

Das Objekt wird von JK Wohnbau erstellt, einem großen und erfahrenen Münchener Bauträger, der sich auf die Errichtung von größeren Wohnanlagen im Stadtgebiet spezialsiert hat. Das Ausstattungsniveau der Objekte ist im Bereich “durchschnittlich” bis “gehoben” angesiedelt. Zur Zeit hat JK Wohnbau 11 aktuelle Projekte im Angebot. Eine Besichtigung von fertiggestellten und bewohnten Referenzobjekten wird empfohlen.

Das neue Projekt “Isar Living” besticht v.a. durch seine Lage in einem aufstrebenden Viertel im Zentrum von München und wird so dem Trend zum urbanen Wohnen im Herzen der Städte gerecht. Langfristig dürfte so zumindest der Werterhalt gesichert sein (eine Wertsteigerung jenseits des Inflationsausgleichs - von vielen Bauträgern immer wieder als Argument in die Waagschale geworfen - halte ich für unrealistisch).

Das Objekt liegt an einer - zumindest werktags - recht stark befahrenen Straßenkreuzung. Bei der Auswahl der Wohneinheit innerhalb des Objekts sollte man deshalb hier einer zur Straßenseite abgewandten Wohnung den Vorzug geben. Die Architekur ist urban, gradlinig & konsequent und kommt ohne jede Form der Verspieltheit aus. Ob sie auch “zeitlos” ist, wird sich erst in 15 bis 20 Jahren zeigen. Das Objekt soll bis Mitte 2009 bezugsfertig sein, die Erdarbeiten haben allerdings noch nicht begonnen.

Wer von der Lage überzeugt ist, dem sei auch noch eine Blick auf das Projekt “Isar Stadt Palais” empfehlen, ebenfalls realsiert von JK Wohnbau, direkt auf dem Nachbargrundstück in der Maistraße 43-47: Hier entstehen im kernsaniertern Altbau mit luxuriösen Eigentumswohnungen. Das Preisniveau liegt etwa 10% über dem von “Isar Living”.